Wpływ branż na proces uzyskania PnB

Już na etapie początkowym koncepcja inwestycji bardzo często wydaje się spójna, logiczna i dobrze przemyślana. Układ mieszkań działa, parking się mieści, konstrukcja wygląda racjonalnie, a budynek sprawia wrażenie uporządkowanego oraz możliwego do szybkiego procedowania. Inwestor widzi gotowy kierunek rozwoju projektu, architekt dostrzega potencjał działki, a cały proces wydaje się pozostawać pod kontrolą. Problemy zaczynają się jednak później – dokładnie wtedy, gdy pojawiają się pierwsze konflikty międzybranżowe. I właśnie te konflikty bardzo często mają największy wpływ na to, jak finalnie wygląda projekt budowlany oraz jak przebiega proces uzyskania PnB.

To moment, w którym architektura przestaje być pojedynczym rysunkiem koncepcyjnym, a zaczyna stawać się skomplikowanym układem zależności pomiędzy konstrukcją, instalacjami, drogami, przepisami przeciwpożarowymi oraz ekonomią inwestycji. Co więcej, każda kolejna decyzja techniczna zaczyna wpływać na funkcję budynku, układ mieszkań, efektywność parkingu, a także finalny koszt realizacji.

I właśnie wtedy pojawiają się konflikty międzybranżowe.

Nie dlatego, że ktoś źle wykonuje swoją pracę. Wręcz przeciwnie – najczęściej wynika to z faktu, że każda branża projektowa patrzy na budynek z zupełnie innej perspektywy i jednocześnie próbuje rozwiązać inny problem techniczny.

Dlaczego konflikty między branżami są nieuniknione przy uzyskiwaniu PnB?

Każda branża projektowa posiada własne wymagania, własne ograniczenia oraz własną logikę działania. I właśnie dlatego koordynacja branżowa już na etapie projektu budowlanego ma ogromny wpływ na sprawne uzyskanie pozwolenia na budowę.

Konstruktor chce możliwie prostego i powtarzalnego układu konstrukcyjnego, ponieważ wpływa to na bezpieczeństwo oraz koszt realizacji. Instalator potrzebuje miejsca na piony, szachty oraz wentylację, ponieważ bez tego budynek nie będzie działał technicznie. Drogowiec walczy o promienie skrętu, szerokości manewrowe oraz odpowiednią liczbę miejsc postojowych. Rzeczoznawca ppoż. analizuje drogi pożarowe, ewakuację oraz bezpieczeństwo użytkowników. Z kolei architekt próbuje jednocześnie utrzymać funkcję, estetykę, jakość przestrzeni oraz zakładany PUM.

Problem polega jednak na tym, że wszystkie te wymagania dotyczą dokładnie tej samej przestrzeni.

W praktyce oznacza to, że każda decyzja jednej branży zaczyna wpływać na pozostałe elementy projektu. I właśnie dlatego projekty inwestycyjne bardzo często zaczynają się „rozjeżdżać” dopiero po wejściu branż oraz po rozpoczęciu rzeczywistej koordynacji technicznej.

Konflikt architektury z konstrukcją podczas projektowania budynku

To jeden z najczęstszych i jednocześnie najbardziej kosztownych problemów całego procesu projektowego.

Architektura bardzo często zakłada:

• duże przeszklenia,
• lekkie narożniki,
• otwarte przestrzenie,
• nieregularną bryłę,
• ograniczoną liczbę słupów.

Z punktu widzenia konstrukcji oznacza to jednak większe rozpiętości stropów, dodatkowe podciągi, grubsze elementy konstrukcyjne oraz trudniejsze fundamentowanie. W efekcie bardzo często okazuje się, że konstrukcja zaczyna „wchodzić” w układ mieszkań i wymusza zmianę funkcji, przesunięcie ścian albo korektę całego układu kondygnacji.

Co więcej, im bardziej nieregularna bryła budynku, tym trudniejszy i droższy staje się cały układ konstrukcyjny. A to z kolei wpływa nie tylko na koszt budowy, ale również na czas realizacji, poziom komplikacji wykonawczej oraz późniejszą koordynację branżową.

📢 Najczęstszy efekt:
Projekt traci prostotę, a koszty budowy rosną szybciej, niż zakładano na etapie koncepcji architektonicznej.

Konflikt parkingu z instalacjami w projekcie budowlanym

Parking podziemny jest jednym z najbardziej „zatłoczonych” i najbardziej konfliktowych miejsc w całym projekcie inwestycyjnym. Jednocześnie to właśnie tam bardzo często pojawiają się pierwsze poważne problemy wpływające na proces uzyskania PnB.

W tej samej przestrzeni muszą zmieścić się jednocześnie:

• miejsca postojowe,
• słupy konstrukcyjne,
• wentylacja,
• odwodnienie,
• instalacje tryskaczowe,
• drogi ewakuacyjne,
• instalacje elektryczne,
• infrastruktura techniczna.

Na początku wszystko wygląda poprawnie na rzucie koncepcyjnym. Problem pojawia się jednak później — dokładnie wtedy, gdy zaczynają pojawiać się rzeczywiste wymagania techniczne oraz dokładne koordynacje międzybranżowe.

Nagle okazuje się, że kanały wentylacyjne obniżają wysokość garażu, odwodnienie koliduje z rampą, instalacje przechodzą przez strefy manewrowe, a słupy wypadają dokładnie tam, gdzie wcześniej planowano miejsca postojowe. W efekcie garaż, który początkowo wydawał się efektywny, zaczyna tracić logikę i wymaga kolejnych korekt.

📢 Najczęstszy efekt:
Spadek liczby miejsc parkingowych albo konieczność przebudowy całego układu garażu.

Konflikt ppoż. z architekturą a pozwolenie na budowę

To temat, który bardzo często potrafi całkowicie zmienić charakter projektu budowlanego.

Najwięcej problemów pojawia się zwykle przy:

• drogach pożarowych,
• odległościach od granic,
• ewakuacji,
• napowietrzaniu klatek,
• lokalizacji okien i balkonów,
• podziale stref pożarowych.

Bardzo często projekt wygląda dobrze urbanistycznie i architektonicznie, jednak po analizie przeciwpożarowej okazuje się, że konieczne są kolejne zmiany. Czasem trzeba wyciąć drzewa pod drogę pożarową. Innym razem konieczne staje się poszerzenie dojazdu albo przebudowa komunikacji. Zdarza się również, że wymogi ppoż. wymuszają zmianę układu mieszkań, korektę elewacji albo całkowite przeprojektowanie części budynku.

I właśnie wtedy inwestycja zaczyna stopniowo odchodzić od pierwotnej koncepcji.

📢 Najczęstszy efekt:
Projekt zaczyna tracić jakość przestrzenną przez wymogi proceduralne oraz techniczne.

Konflikt instalacji z mieszkaniami

To problem, którego inwestorzy bardzo często nie widzą na początku procesu projektowego, ponieważ większość instalacji pozostaje niewidoczna na pierwszych wizualizacjach.

Instalacje potrzebują jednak ogromnej ilości miejsca:

• pionów,
• szachtów,
• wentylacji,
• tras kablowych,
• przestrzeni technicznych,
• sufitów podwieszanych.

Im bardziej „wyciśnięty” jest projekt inwestycji, tym szybciej zaczyna brakować miejsca na wszystkie elementy techniczne. W praktyce oznacza to obniżenia sufitów, pogorszenie proporcji mieszkań, przesuwanie ścian, zmniejszenie ustawności pomieszczeń oraz utratę funkcjonalności części układów.

I właśnie dlatego mieszkania, które na etapie koncepcji wydawały się bardzo atrakcyjne, po pełnej koordynacji branżowej zaczynają tracić część swoich pierwotnych zalet.

📢 Najczęstszy efekt:
Mieszkania formalnie mają ten sam metraż, ale stają się mniej komfortowe i mniej funkcjonalne.

Konflikt architektury z drogami i komunikacją

To szczególnie częsty problem na małych oraz trudnych działkach inwestycyjnych.

Architektura chce:

• zieleni,
• przestrzeni wspólnych,
• czytelnych wejść,
• atrakcyjnego układu urbanistycznego,
• spokojnej relacji budynku do ulicy.

Drogi oraz komunikacja potrzebują natomiast:

• odpowiednich szerokości,
• promieni skrętu,
• placów manewrowych,
• dojazdów pożarowych,
• miejsc technicznych.

I bardzo szybko okazuje się, że przestrzeń zaczyna się kończyć, a kolejne funkcje zaczynają ze sobą konkurować. W efekcie komunikacja oraz parking bardzo często zaczynają dominować nad architekturą i przestrzenią wspólną.

📢 Najczęstszy efekt:
Parking i komunikacja stopniowo przejmują przestrzeń, która początkowo miała budować jakość inwestycji.

Konflikt między PUM a rzeczywistością techniczną

To prawdopodobnie największy konflikt całego procesu inwestycyjnego.

Na początku niemal wszyscy walczą o metry:

• większy PUM,
• większą liczbę mieszkań,
• wyższą efektywność inwestycji,
• maksymalne wykorzystanie działki.

Później okazuje się jednak, że budynek potrzebuje grubszych ścian, większych pionów, dodatkowych pomieszczeń technicznych, większych odległości oraz bardziej rozbudowanej komunikacji.

I nagle część metrów zaczyna znikać.

Problem polega na tym, że każda pojedyncza korekta wydaje się niewielka, jednak wszystkie zmiany zaczynają sumować się jednocześnie. W efekcie projekt stopniowo traci parametry, które na początku wydawały się osiągalne.

📢 Najczęstszy efekt:
Projekt „rozjeżdża się” względem pierwszej analizy chłonności oraz początkowych założeń ekonomicznych.

Dlaczego dobrze skoordynowane projekty łatwiej przechodzą procedurę PnB?

Ponieważ zostały skoordynowane odpowiednio wcześnie.

Największym błędem inwestycyjnym jest projektowanie „po kolei”, czyli:

• najpierw architektura,
• potem konstrukcja,
• następnie instalacje,
• a dopiero później poprawki.

W takim modelu problemy pojawiają się zwykle dopiero wtedy, gdy projekt jest już mocno rozwinięty, a każda zmiana zaczyna być kosztowna oraz czasochłonna.

Dobre projekty powstają natomiast równolegle. Branże rozmawiają ze sobą od początku procesu, zanim problemy zdążą zamienić się w poważne konflikty międzybranżowe. Dzięki temu inwestycja zachowuje większą stabilność, a sam proces uzyskania pozwolenia na budowę przebiega znacznie spokojniej.

Projekt inwestycyjny to ciągły kompromis

Inwestycja mieszkaniowa nie jest pojedynczym projektem. W rzeczywistości jest zderzeniem wielu różnych logik:

• architektury,
• konstrukcji,
• instalacji,
• parkingu,
• przepisów,
• ekonomii inwestycji.

Konflikty międzybranżowe są czymś całkowicie normalnym. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy projekt nie posiada miejsca na kompromis i od początku jest projektowany „na styk”. To właśnie wtedy inwestycja zaczyna się komplikować, tracić jakość oraz generować dodatkowe koszty i kolejne korekty.

📞 Pracujesz nad inwestycją i chcesz sprawdzić, gdzie mogą pojawić się konflikty międzybranżowe jeszcze przed PnB?

Możemy przeanalizować:

• chłonność działki,
• ryzyka proceduralne,
• efektywność parkingu,
• układ mieszkań,
• konstrukcję,
• potencjalne punkty konfliktowe projektu.

Skontaktuj się z nami!

💡 Najlepsze projekty to nie te bez konfliktów.
To te, które rozwiązują je odpowiednio wcześnie.