Dlaczego inwestorzy nie czytają projektu budowlanego?

I dlaczego dobra dokumentacja powinna być tłumaczona inwestorowi językiem decyzji, kosztów i ryzyka

Projekt budowlany jest jednym z najważniejszych dokumentów powstających podczas przygotowania inwestycji. W przypadku większych przedsięwzięć mieszkaniowych nad dokumentacją pracuje cały zespół projektantów, a jej przygotowanie może kosztować setki tysięcy złotych.

Mimo to inwestor bardzo rzadko analizuje cały projekt strona po stronie.

I trudno się temu dziwić.

Jego zadaniem nie jest sprawdzanie średnic przewodów, zbrojenia stropów czy szczegółowych rozwiązań instalacyjnych. Inwestor powinien przede wszystkim wiedzieć, jakie decyzje zostały podjęte, dlaczego je podjęto i jaki mają wpływ na wynik całego przedsięwzięcia.

Problem zaczyna się wtedy, gdy wraz z przekazaniem setek rysunków i opisów kończy się również komunikacja pomiędzy projektantem a inwestorem.

Bo projekt może być formalnie poprawny, technicznie kompletny i jednocześnie pozostawać dla osoby finansującej inwestycję praktycznie nieczytelny.

Projekt budowlany nie jest raportem dla inwestora

Dokumentacja projektowa powstaje przede wszystkim po to, aby umożliwić przeprowadzenie procesu administracyjnego i późniejszą realizację obiektu.

Musi odpowiadać na pytania techniczne:

• gdzie znajduje się budynek,
• jakie ma parametry,
• jak rozwiązano konstrukcję,
• jak funkcjonują instalacje,
• jakie wymagania przeciwpożarowe należy spełnić,
• jak zagospodarowany zostanie teren,
• czy rozwiązania są zgodne z przepisami.

To konieczne.

Jednak inwestor patrzy na ten sam budynek z zupełnie innej perspektywy.

Jego pytania brzmią raczej:

• Ile PUM udało się uzyskać?
• Ile mieszkań zaprojektowano?
• Czy struktura lokali odpowiada rynkowi?
• Ile kosztować będzie realizacja?
• Czy garaż jest efektywny?
• Czy można uprościć konstrukcję?
• Jakie są największe ryzyka?
• Czy projekt pozostaje zgodny z przyjętym budżetem?
• Co może opóźnić uzyskanie pozwolenia?
• Które decyzje są jeszcze możliwe do zmiany?

Na większość z tych pytań odpowiedzi znajdują się pomiędzy rysunkami, a nie bezpośrednio na nich.

Dlatego sama dokumentacja nie wystarcza.

Co zawiera projekt budowlany – przewodnik

Inwestor nie musi przeczytać kilku tysięcy stron dokumentacji

W przypadku dużych inwestycji komplet opracowań może obejmować ogromną liczbę rysunków, opisów, obliczeń, uzgodnień i załączników.

W proces zaangażowani są między innymi:

• architekci,
• konstruktorzy,
• projektanci instalacji sanitarnych,
• projektanci instalacji elektrycznych i teletechnicznych,
• projektanci drogowy,
• geotechnicy,
• geodeci,
• rzeczoznawcy przeciwpożarowi,
• specjaliści od akustyki,
• projektanci zieleni,
• gestorzy sieci,
• konsultanci i rzeczoznawcy wymagani dla konkretnej inwestycji.

Każda z tych osób analizuje swój fragment budynku na znacznie większym poziomie szczegółowości, niż potrzebuje inwestor.

To nie oznacza jednak, że inwestor powinien zostać odsunięty od technicznych decyzji.

Wręcz przeciwnie.

Powinien otrzymać z nich wnioski.

Nie musi wiedzieć, jak policzono konkretny element konstrukcyjny.

Powinien natomiast wiedzieć, że zmiana siatki słupów może:

• zwiększyć koszt konstrukcji,
• pogorszyć układ garażu,
• ograniczyć możliwość łączenia mieszkań,
• wpłynąć na powierzchnię sprzedaży.

To zupełnie inny poziom informacji.

Co naprawdę powinien wiedzieć inwestor?

Dobrze prowadzony proces projektowy powinien pozwalać inwestorowi w każdej chwili odpowiedzieć na kilka podstawowych pytań.

1. Co właściwie budujemy?

Inwestor powinien znać aktualne podstawowe parametry projektu:

• PUM,
• PUU,
• liczbę lokali,
• strukturę mieszkań,
• liczbę kondygnacji,
• liczbę miejsc postojowych,
• powierzchnię garażu,
• powierzchnię biologicznie czynną,
• najważniejsze wskaźniki urbanistyczne.

To podstawowy „dashboard” inwestycji.

Jeżeli parametry zmieniają się podczas procesu projektowego, inwestor powinien wiedzieć dlaczego.

2. Ile to będzie kosztować?

Projekt powinien być cały czas konfrontowany z budżetem.

Nie chodzi o wykonywanie pełnego kosztorysu przy każdej zmianie układu mieszkań.

Chodzi o świadomość konsekwencji.

Przykładowo:

• druga kondygnacja garażu zwiększa koszt,
• większe rozpiętości konstrukcyjne wpływają na konstrukcję,
• skomplikowana elewacja zwiększa liczbę detali,
• większa liczba pionów podnosi koszty instalacji,
• zmiana kategorii wysokości budynku może uruchomić dodatkowe wymagania,
• przebudowa sieci może pochłonąć znaczną część rezerwy inwestycyjnej.

Architekt nie musi znać ostatecznej ceny wykonawcy.

Powinien jednak potrafić wskazać decyzje, które istotnie zmieniają ekonomię projektu.

3. Gdzie znajdują się największe ryzyka?

Nie każda niewiadoma jest równie istotna.

Dla jednej inwestycji największym ryzykiem będą warunki gruntowe.

Dla innej:

• brak wystarczającej liczby miejsc postojowych,
• skomplikowany dostęp drogowy,
• przebudowa sieci,
• wymagania środowiskowe,
• ochrona konserwatorska,
• nasłonecznienie,
• wymagania przeciwpożarowe,
• niejednoznaczny MPZP.

Inwestor nie potrzebuje listy kilkuset problemów technicznych.

Potrzebuje informacji:

Które pięć problemów może najbardziej wpłynąć na koszt, PUM albo harmonogram?

4. Jakie decyzje trzeba podjąć teraz?

W dużym projekcie setki decyzji są od siebie zależne.

Nie wszystkie trzeba podejmować pierwszego dnia.

Niektórych jednak nie można odkładać.

Przykładowo decyzja dotycząca:

• układu konstrukcyjnego,
• liczby kondygnacji garażu,
• lokalizacji klatek schodowych,
• technologii ogrzewania,
• sposobu retencji,
• standardu elewacji

może wpływać na pracę kilku branż jednocześnie.

Dlatego inwestor powinien wiedzieć nie tylko co trzeba zdecydować, ale również do kiedy decyzja może zostać podjęta bez wpływu na harmonogram.

Najdroższe decyzje zapadają przed powstaniem projektu wykonawczego

To jeden z najważniejszych elementów całego procesu.

Im bardziej zaawansowany jest projekt, tym mniej swobody pozostaje.

Na początku można stosunkowo łatwo:

• przesunąć budynek,
• zmienić układ klatek,
• zmienić strukturę mieszkań,
• skorygować garaż,
• zmienić liczbę kondygnacji,
• przeanalizować inną technologię konstrukcji.

Na budowie każda z tych zmian jest nieporównywalnie trudniejsza.

Dlatego największa wartość projektowania nie powstaje wtedy, gdy wszystkie rysunki są już gotowe.

Powstaje wcześniej – w chwili, gdy można jeszcze tanio porównywać warianty.

Projekt pokazuje rozwiązanie. Nie zawsze pokazuje, dlaczego je wybrano

Gotowy rzut mówi:

tu znajduje się klatka schodowa.

Nie mówi:

analizowaliśmy trzy lokalizacje, ale pierwsza pogarszała układ mieszkań, druga powodowała kolizję z garażem, a trzecia pozwoliła zwiększyć PUM i uprościć konstrukcję.

Projekt pokazuje:

budynek ma siedem kondygnacji.

Nie pokazuje:

ósma kondygnacja powodowała zmianę wymagań technicznych, pogarszała nasłonecznienie sąsiedniej zabudowy albo wymagała kosztownych zmian w komunikacji.

Rzut garażu pokazuje:

72 miejsca postojowe.

Nie pokazuje:

wcześniejszy wariant miał 76 miejsc, ale wymagał większej powierzchni garażu i dodatkowych elementów konstrukcyjnych, dlatego koszt jednego miejsca był wyższy.

Właśnie te informacje są dla inwestora często ważniejsze niż sam rysunek.

Dobry projekt powinien dać się wyjaśnić w prosty sposób

To nie oznacza upraszczania problemów technicznych.

Oznacza rozdzielenie dwóch poziomów informacji.

Projektant potrzebuje wiedzieć:

• jak rozwiązano detal,
• jakie obciążenie przyjęto,
• gdzie przebiega instalacja,
• jakie parametry ma urządzenie.

Inwestor powinien wiedzieć:

• dlaczego rozwiązanie zostało wybrane,
• ile kosztuje,
• jakie ma alternatywy,
• jakie niesie ryzyko,
• czy wpływa na PUM,
• czy wpływa na harmonogram.

Jeżeli zespół projektowy nie potrafi wytłumaczyć inwestorowi kluczowej decyzji w kilku prostych zdaniach, trudno oczekiwać, że inwestor będzie w stanie świadomie ją zaakceptować.

Architekt powinien pokazywać warianty, a nie tylko rozwiązanie końcowe

Jednym z największych błędów w komunikacji jest przedstawienie inwestorowi wyłącznie finalnego rozwiązania.

Znacznie większą wartość daje pokazanie:

Wariant A

większy PUM, ale droższy garaż.

Wariant B

mniejszy PUM, ale prostsza konstrukcja i tańsza realizacja.

Wariant C

podobny PUM, ale lepsza struktura mieszkań i potencjalnie większa atrakcyjność sprzedażowa.

Wtedy decyzja przestaje być dyskusją:

„Czy podoba mi się ten projekt?”

a zaczyna być pytaniem:

„Który wariant najlepiej realizuje cele inwestycji?”

To zasadnicza różnica.

Nie każdą decyzję powinien podejmować inwestor

Transparentność procesu nie oznacza przerzucania wszystkich decyzji technicznych na klienta.

Inwestor zatrudnia projektantów właśnie dlatego, że nie musi być:

• konstruktorem,
• instalatorem,
• rzeczoznawcą przeciwpożarowym,
• specjalistą od akustyki.

Rolą projektanta jest filtrowanie informacji.

Jeżeli istnieje jedno właściwe rozwiązanie techniczne, projektant powinien je zastosować i w razie potrzeby wyjaśnić.

Jeżeli jednak istnieją dwa lub trzy poprawne warianty o różnych:

• kosztach,
• konsekwencjach,
• korzyściach,
• ryzykach,

wtedy decyzja powinna zostać przedstawiona inwestorowi.

Jak powinien wyglądać dobry raport dla inwestora?

Do dużego projektu warto przygotowywać regularne, krótkie podsumowanie najważniejszych parametrów.

Nie musi mieć stu stron.

Często wystarczy kilka.

1. Aktualne parametry

• PUM,
• PUU,
• liczba mieszkań,
• struktura mieszkań,
• liczba miejsc postojowych,
• powierzchnia garażu,
• najważniejsze wskaźniki.

2. Zmiany od poprzedniego etapu

Na przykład:

PUM wzrósł o 126 m² dzięki zmianie układu komunikacji.

albo:

liczba miejsc postojowych zmniejszyła się o 4 ze względu na powiększenie pomieszczeń technicznych.

3. Najważniejsze ryzyka

Najlepiej podzielone na:

• formalne,
• techniczne,
• kosztowe,
• harmonogramowe.

4. Decyzje do podjęcia

Każda powinna mieć:

• opis,
• dostępne warianty,
• konsekwencje,
• termin podjęcia decyzji.

5. Status procedur

Czyli:

• co zostało uzyskane,
• co jest w trakcie,
• czego jeszcze brakuje,
• gdzie występuje ryzyko opóźnienia.

Taki dokument może mieć dla inwestora znacznie większą wartość niż próba samodzielnego analizowania kilkuset rysunków.

Projekt powinien być narzędziem zarządzania inwestycją

Najlepsze efekty pojawiają się wtedy, gdy dokumentacja nie jest traktowana jako produkt końcowy przekazywany inwestorowi po kilku miesiącach.

Powinna być efektem procesu, w którym na bieżąco kontrolowane są:

• parametry,
• koszt,
• ryzyka,
• decyzje,
• terminy.

Wtedy projekt nie jest tylko odpowiedzią na wymagania formalne.

Staje się narzędziem zarządzania całym przedsięwzięciem.

Najczęściej zadawane pytania

Czy inwestor powinien czytać cały projekt budowlany?

Nie. Inwestor powinien znać najważniejsze parametry, decyzje, ryzyka oraz konsekwencje ekonomiczne projektu. Analiza wszystkich szczegółów technicznych należy do projektantów poszczególnych branż.

Co inwestor powinien sprawdzić w projekcie?

Przede wszystkim PUM, liczbę i strukturę mieszkań, rozwiązania parkingowe, najważniejsze parametry budynku, zagospodarowanie terenu oraz elementy mające wpływ na koszt realizacji i sprzedaż.

Kiedy inwestor powinien podejmować najważniejsze decyzje?

Możliwie wcześnie. Największą swobodę optymalizacji inwestycji daje etap analizy działki i koncepcji, zanim rozwiązania zostaną rozwinięte przez konstruktorów i projektantów instalacji.

Czy inwestor powinien znać wszystkie przepisy?

Nie. Rolą zespołu projektowego jest stosowanie obowiązujących wymagań i wyjaśnianie ich wpływu na inwestycję wtedy, gdy mają znaczenie dla decyzji inwestora.

Dlaczego warto analizować kilka wariantów projektu?

Ponieważ najwyższy PUM nie zawsze oznacza najlepszy wynik finansowy. Porównanie wariantów pozwala zestawić powierzchnię sprzedaży z kosztem garażu, konstrukcji, powierzchni wspólnych oraz jakością mieszkań.

Co powinien zawierać raport projektowy dla inwestora?

Najważniejsze parametry projektu, zmiany względem poprzedniej wersji, kluczowe ryzyka, aktualny status procedur oraz listę decyzji wymagających zatwierdzenia.

Powiązane artykuły

Analiza inwestycji

📍 Jak policzyć PUM działki inwestycyjnej?
Sprawdź, jak określić realną powierzchnię sprzedaży oraz potencjał nieruchomości.

📍 Dlaczego połowa analiz chłonności jest błędna i jak to sprawdzić w 5 minut?
Dowiedz się, dlaczego maksymalne parametry wynikające z MPZP nie zawsze są możliwe do wykorzystania.

📍 Jak architekt czyta działkę?
Zobacz, które uwarunkowania mogą zdecydować o opłacalności inwestycji jeszcze przed zakupem gruntu.

Projektowanie

📍 Ile kosztuje projekt architektoniczny?
Sprawdź, z czego składa się dokumentacja i jak prawidłowo porównywać oferty pracowni projektowych.

📍 Wysokość budynku – klasyfikacja budynków niskich, średniowysokich i wysokich
Dowiedz się, jak wysokość może wpływać na rozwiązania techniczne i koszty realizacji.

📍 Dlaczego inwestorzy powinni wymagać symulacji nasłonecznienia?
Sprawdź, jak nasłonecznienie wpływa na układ mieszkań i możliwy do uzyskania PUM.

Koszty i rentowność

📍 Ile kosztuje budowa bloku mieszkalnego?
Poznaj koszt 1 m² PUM, wpływ garażu podziemnego oraz najważniejsze składniki budżetu inwestycji.

📍 7 błędów, które obniżają wartość inwestycji deweloperskiej
Poznaj decyzje, które mogą wyglądać dobrze w Excelu, a jednocześnie pogarszać wynik całego przedsięwzięcia.

📍 7 decyzji projektowych, które zwiększają rentowność inwestycji
Poznaj rozwiązania, które mogą poprawić wynik inwestycji już na etapie koncepcji.

Podsumowanie

Inwestor nie powinien być zmuszony do czytania całego projektu budowlanego, aby zrozumieć własną inwestycję.

Powinien natomiast zawsze wiedzieć:

• co projektujemy,
• ile PUM uzyskujemy,
• ile mieszkań powstaje,
• jakie są najważniejsze ryzyka,
• które rozwiązania wpływają na koszt,
• jakie warianty zostały przeanalizowane,
• jakie decyzje trzeba podjąć,
• co zmieniło się od poprzedniego etapu.

Dokumentacja techniczna jest narzędziem pracy projektantów i wykonawców.

Informacja o konsekwencjach decyzji projektowych jest natomiast narzędziem inwestora.

Rolą dobrego zespołu projektowego jest połączenie tych dwóch światów.

Architekt powinien nie tylko przygotować prawidłowe rozwiązanie. Powinien również potrafić pokazać inwestorowi, dlaczego właśnie to rozwiązanie zostało wybrane i co oznacza ono dla całej inwestycji.

Planujesz inwestycję mieszkaniową?

W 2H+ Architekci prowadzimy proces projektowy tak, aby inwestor rozumiał nie tylko końcowy projekt, ale również najważniejsze decyzje prowadzące do jego powstania.

Analizujemy warianty, PUM, strukturę mieszkań, rozwiązania parkingowe, ograniczenia formalne oraz konsekwencje kosztowe przyjmowanych rozwiązań.

Zapraszamy do kontaktu! , jeśli szukasz zespołu, który nie tylko przygotuje dokumentację. Pomożemy Ci świadomie przejść przez cały proces projektowy.