🧮 Jak policzyć PUM działki inwestycyjnej?
Prosty kalkulator, wzory z MPZP i błędy, które mogą kosztować setki tysięcy złotych
📌 Szukasz odpowiedzi na pytanie „jak obliczyć PUM działki?” – dobrze trafiłeś.
Bo od tego, ile PUM-u uda się „wyciągnąć” z działki, zależy wszystko: koszt zakupu gruntu w przeliczeniu na m², skala budynku, marża z inwestycji, czas zwrotu.
Ale właśnie tu wielu inwestorów traci – bo PUM to nie prosta matematyka, tylko interpretacja planu, założeń technicznych i czasem… dobrej intuicji projektowej.
🏗 Co to jest PUM i dlaczego jest tak ważny?
PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) to realna powierzchnia sprzedaży lokali mieszkalnych.
Nie liczy się do niej:
To właśnie PUM przeliczasz na cenę sprzedaży m². Jeśli projekt ma 2000 m² PUM i sprzedajesz po 10 000 zł/m² – masz 20 mln przychodu brutto.
📐 Jak obliczyć potencjalny PUM z działki – krok po kroku
Krok 1: Sprawdź intensywność zabudowy z MPZP
To najczęściej podana jako:
-
wskaźnik intensywności netto (np. 1,5),
-
lub powierzchnia całkowita / powierzchnia działki.
Przykład:
Działka 2000 m², intensywność zabudowy 2,0 → 2000 × 2,0 = 4000 m² powierzchni całkowitej.
Krok 2: Od powierzchni całkowitej odejmij to, czego nie sprzedajesz
Typowe straty:
-
powierzchnia komunikacji (15–20%),
-
techniczne pomieszczenia wspólne (3–5%),
-
powierzchnia garaży (25–30 m² na jedno MP),
-
ściany, szyby windowe, klatki itd.
💡 Praktycznie: z 4000 m² powierzchni całkowitej zostaje około 70-75% PUM, czyli 2800–3000 m².
Krok 3: Weź pod uwagę ograniczenia z planu (MPZP/WZ)
-
maksymalna wysokość (np. 12 m = 3 kondygnacje naziemne),
-
linie zabudowy i nieprzekraczalne granice,
-
minimalna powierzchnia biologicznie czynna,
-
dopuszczalny wskaźnik zabudowy,
-
wymagana liczba miejsc postojowych (np. 1,5 MP na lokal mieszkalny).
📌 Uwaga: powierzchnia garaży podziemnych często wlicza się do intensywności!
To znaczy, że większy garaż = mniej PUM-u do sprzedania.
⚠️ Najczęstsze błędy w szacowaniu PUM – i co z nich wynika
❌ Zakładanie każdej funkcji
→ Każda funkcja ma swoje ograniczenia w tym przesłanianie i nasłonecznienie, które należy brać pod uwagę.
❌ Zakładanie 100% wykorzystania intensywności
→ Często nie da się „wycisnąć” pełnych 2,0 – bo ogranicza Cię np. kształt działki, MPZP albo układ komunikacji.
❌ Nieuwzględnianie MP i powierzchni technicznych
→ Każde miejsce postojowe w garażu to realnie 25–30 m² brutto, które musisz „odjąć” od intensywności.
❌ Ignorowanie strat projektowych
→ Schody, szyb windy, ściany konstrukcyjne – to „zjada” powierzchnię użytkową, ale często jest pomijane w szacunkach.
📌 Efekt? Przeliczona działka wygląda dobrze „na oko”, ale po analizie zostaje 500 m² mniej PUM – czyli 5 mln zł mniej przychodu.
📊 Czy warto „cisnąć” maksymalne parametry PUM?
Często nie. Bo:
-
może ucierpieć jakość układów mieszkań,
- bo wyjdą za duże mieszkania nie dostosowane do rynku,
-
większa kubatura = większy koszt budowy,
-
za duży PUM na działce z małą liczbą MP może zablokować Ci pozwolenie.
👉 Warto szukać złotego środka: maksymalnego PUM, który nie rozwala logiki inwestycji.
🧭 Z perspektywy architekta:
Obliczanie PUM-u to nie tylko mnożenie intensywności razy powierzchnię działki.
To analiza planu miejscowego, realnych ograniczeń przestrzennych i pomysł na projekt, który po prostu się sprzeda – i da zarobić.
📩 Jeśli masz działkę i chcesz szybko sprawdzić, ile z niej realnie wyciągniesz – możemy przygotować wstępną analizę PUM z założeniami sprzedażowymi i możliwymi ograniczeniami.
NAPISZ DO NAS
Bo każdy metr PUM-u to pieniądze. Ale tylko wtedy, jeśli da się go zaprojektować, zbudować i sprzedać.
