Klasy budynków biurowych

Klasy budynków biurowych ułatwiają najemcy i inwestorowi określenia wymaganego zapotrzebowania i standardu.  W Polsce brakuje jednoznacznej klasyfikacji odróżniającej poszczególne parametry, które można byłoby ze sobą zestawić. Nieformalnie obowiązuje nazewnictwo klas od A-C, które ułatwiają przynależność do danej grupy.

Po co ustala się klasy budynków biurowych?

Podstawową kwestią jest ustanawianie standardu budynku, co ma przełożenie na negocjacje wysokości czynszów pomiędzy deweloperem a najemcą.

Jakie są klasy budynków biurowych?

Do wyznaczenia klas bierze się pod uwagę dwa główne kryteria: jakości przestrzeni biurowej oraz lokalizacji. Klasa budynku jest wynikiem z tych dwóch kryteriów np:

• AA, AB, AC
• B+A, B+B, B+C
• BA, BB, BC
• CA, CB, CC

Kryterium jakości przestrzeni biurowej wyznacza się na podstawie ilości spełnionych wymagań:

• A  ? Budynek powinien spełniać przynajmniej 17 z 20 kryteriów standardu (12 obowiązkowych* i 5 dodatkowych)
• B+ ? Budynek powinien spełniać przynajmniej 15 z 20 kryteriów standardu (12 obowiązkowych i 3 dodatkowe)
• B  ? Budynek powinien spełniać przynajmniej 13 z 20 kryteriów standardu (12 obowiązkowych i 1 dodatkowy)
• C  ? Budynek spełnia 12 lub mniej kryteriów standardu z 20 (którychkolwiek kryteriów)

Kryteria standardów obowiązkowych:

1. Lobby/recepcja * (Dobrze zaprojektowana strefa wejściowa z całodobową obsługą recepcji, pod względem rozmiaru i funkcji dostosowana do wielkości i przeznaczenia budynku)
2. Części wspólne * (Dobrze rozplanowane i odpowiedniej wielkości trzony komunikacyjno -sanitarne obsługujące użytkowników budynku)
3. Parkingi i obsługa budynku * (zapewnienie miejsc parkingowych dla najemców i gości, łatwy dostęp dla dostawców, a także obsługi technicznej)
4. Windy * (Minimalna ilość wind zapewniająca czas oczekiwania nie dłuższy niż 30 sek)
5. Sufity i oświetlenie * (Nowoczesny sufit wraz z wydajnym oświetleniem spełniającym minimalne wymagania)
6. Instalacje elektryczne * (Odpowiednie zasilanie spełniające minimalne wymagania)
7. System BMS * (Nowoczesny system BMS z możliwością kontroli i sterowania systemem bezpieczeństwa pożarowego, kontroli dostępu, systemami bytowymi i innymi systemami budynku)
8. Okablowanie * (Zapewnienie przestrzeni na okablowanie i systemy IT)
9. Źródła zasilania * (Dywersyfikacja źródeł zasilania na wypadek awarii sieci energetycznej)
10. Konstrukcja * (Zapewnienie na każdej kondygnacji biurowej minimalnych wymagań dotyczących wytrzymałości stropów oraz miejsc umożliwiających przeniesienie dużych obciążeń)
11. Ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja * (Zastosowanie nowczesnego systemu HVAC wraz z kontrolą wilgotności zapewniającego dobry klimat wewnątrz pomieszczeń)
12. Hałas * (Ciche środowisko w pomieszczeniach biurowych spełniające minimalne wymagania)

Kryteria standardów dodatkowych:

1. Wizerunek budynku (Prestiżowy budynek rozpoznawalny w kontekście okolicy poprzez swoją markę i/lub charakterystyczny wygląd)
2. Aranżacja wnętrza oraz siatki projektowe (Bardzo elastyczne aranżacje wnętrza, elastyczny układ siatki i wydajny wskaźnik powierzchni netto do powierzchni brutto)
3. Przestrzeń na urządzenia techniczne najemców (Miejsce w obrębie budynku na dodatkowe urządzenia i instalacje najemców takie jak: serwerownie, anteny satelitarne, system UPS itp. )
4. Podłogi (Podłogi podniesione o minimalnym prześwicie 90mm)
5. Funkcje towarzyszące (Łatwy dostęp do funkcji towarzyszących w budynku lub w jego bezpośredniej bliskości)
6. Oświetlenie naturalne (Dobry poziom oświetlenia światłem naturalnym, przynajmniej 70% powierzchni najmu netto rozmieszczonej w odległości nie większej niż 6m od okien, minimalna wysokość pomieszczeń w świetle 2,7m)
7. Rozwój zrównoważony budynku (Osiągnięcie jednego z następujących standardów: LEED ? certifikat Złoty BREEAM ? certyfikat Bardzo Dobry )
8. Standardy ochrony środowiska Redukcja emisji CO 2 (Osiągnięcie przynajmniej 10% redukcji emisji CO2 w porównaniu ze standardem wymaganym obecnie przez polskie przepisy)

Kryterium lokalizacji

• A  ? Pierwszorzędna lokalizacja w centralnych dzielnicach lub dzielnicach biznesowych z doskonałym dostępem do komunikacji i różnorodnością funkcji dodatkowych
• B  ? Drugorzędna lokalizacja na obrzeżach dzielnic centralnych lub na terenach poprzemysłowych bądź biurowych. Są to dobre lokalizacje, zapewniające sprawną komunikację i dostęp do usług.
• C  ? Każda inna lokalizacja nie zdefiniowana jako klasa A lub B