Nie od pierwszego wbicia łopaty.
📌 Wielu inwestorów myśli, że zarządzanie zaczyna się na budowie…
…tymczasem prawdziwe zarządzanie inwestycją budowlaną zaczyna się znacznie wcześniej. Nie w chwili wbicia łopaty, ani nawet przy ogłaszaniu przetargu. Bo kluczowe decyzje zapadają już wtedy, gdy inwestor siada do stołu z architektem i zaczyna planować.
To właśnie na etapie projektu podejmuje się decyzje, które:
– określają budżet,
– wyznaczają kierunek sprzedaży,
– wpływają na poziom ryzyka oraz skalę zysków.
🧠 Dobre zarządzanie zaczyna się od… myślenia jak strateg
Spójrzmy na przykład z praktyki: dwóch inwestorów kupuje sąsiednie działki. Te same lokalizacje, identyczne PUM-y, ale zupełnie inne podejście.
Inwestor A działa szybko – akceptuje pierwszą koncepcję, ogranicza projekt do niezbędnego minimum, żeby jak najszybciej złożyć PnB.
Inwestor B działa inaczej – analizuje warianty, testuje różne układy, planuje zarówno koszty, jak i strategię sprzedaży.
Po 18 miesiącach różnice są wyraźnie widoczne:
– Inwestor A – 20% mieszkań niesprzedanych, konieczność obniżek cen, niedopasowane układy.
– Inwestor B – wyprzedana przedsprzedaż, stabilny zysk i dobry odbiór na rynku.
Dlaczego tak się dzieje?
Ponieważ zarządzanie inwestycją zaczyna się od dobrego projektu. A projekt to nie tylko dokumentacja do pozwolenia – to również narzędzie zarządcze.
🏗 Projekt to:
- decyzje sprzedażowe (jakie mieszkania, jakie metraże, ile kompaktów),
- decyzje kosztowe (materiały, technologia, bryła),
- decyzje ryzykowe (czy to się da wykonać, jakie pułapki kryją się w wykonawstwie),
- decyzje wizerunkowe (jak inwestycja wygląda na tle konkurencji i czy wspiera markę dewelopera).
🔍 Gdzie inwestorzy najczęściej tracą kontrolę?
-
Gdy traktują projekt jak formalność.
„Zróbcie coś, co przejdzie w urzędzie” – a potem zdziwienie, że sprzedaż kuleje.
-
Gdy nie pytają o alternatywy.
Jeden detal – np. układ klatki – może zmienić cały bilans PUM i rentowność inwestycji.
-
Gdy nie weryfikują liczb.
Sam metraż nie wystarczy. Liczy się marża, elastyczność, cykl sprzedaży i koszt wykonania.
💬 Czego dziś oczekuje rynek?
Nie katalogowych projektów.
Nie uproszczonej formalności.
Rynek oczekuje świadomego zarządzania inwestycją – już od etapu koncepcji.
Deweloperzy, którzy to rozumieją:
– zyskują przewagę czasową,
– oszczędzają na budowie,
– lepiej planują sprzedaż.
🧩 Co daje Ci dobre biuro projektowe?
- – Architekta, który myśli jak partner biznesowy, nie tylko projektant.
– Projekt uwzględniający rynek, wykonawstwo i rentowność.
– Możliwość podejmowania decyzji na chłodno – zanim ruszy budowa.
✅ Podsumowanie
Zarządzanie inwestycją to nie zarządzanie budową.
To zarządzanie decyzjami, które zapadają dużo wcześniej.
Pierwszym etapem nie jest wbicie łopaty.
Pierwszym etapem jest wybór zespołu projektowego, który potrafi połączyć:
- potrzeby rynku,
- realia wykonawcze,
- i cele finansowe inwestora.
📩 Chcesz zaplanować inwestycję, zanim złożysz projekt?
Skontaktuj się – pokażemy Ci, jak wygląda projektowanie z perspektywą zarządzania.
