Dlaczego tak często zjadają marżę, zanim jeszcze ruszy budowa?

Dla wielu inwestorów to po prostu „koszt dodatkowy”. Dla projektanta – obowiązek.
Ale dla kalkulacji inwestycji miejsca postojowe to jeden z najbardziej niedocenianych kosztów. I właśnie tutaj często pojawia się zaskoczenie: ile naprawdę kosztują miejsca postojowe w kontekście całej inwestycji i jak mocno mogą wpłynąć na rentowność projektu.

Czasem wystarczy kilka złych założeń i… zysk z PUM-u znika pod warstwą betonu, izolacji i wentylacji garażu.

🚗 Miejsca postojowe – ile musisz ich zaprojektować?

W większości obowiązujących MPZP i warunków zabudowy wskaźnik wynosi dziś 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie.

Czyli:

• dla 30 mieszkań: 45 miejsc,

• dla 50 mieszkań: 75 miejsc.

Do tego dochodzą wymagania dla lokali usługowych – np. 2 MP na każde 100 m² powierzchni użytkowej.

Jeśli plan zawiera ograniczenia co do ich lokalizacji (np. min. 30% musi być naziemnych), robi się jeszcze ciaśniej. A to nie wszystko…

📐 Jedno miejsce postojowe = 25–30 m² działki lub PUM-u mniej

Na papierze miejsce postojowe to 2,5 × 5 m = 12,5 m².
Ale w rzeczywistości:

• w garażu jednokondygnacyjnym (parterowym) jedno miejsce z dojazdami i manewrem zajmuje średnio 25 m²,

• w garażach wielopoziomowych (np. 2 kondygnacje podziemne) jedno miejsce to nawet 30 m² powierzchni technicznej.

Dlaczego aż tyle?
Bo trzeba doliczyć:

– drogi manewrowe,
– ściany konstrukcyjne, słupy,
– pomieszczenia techniczne, wentylatornie, klatki schodowe,
– rampy samochodowe.

🧮 Intensywność zabudowy a powierzchnia garaży – niewidzialna bariera

W wielu MPZP powierzchnia użytkowa garaży podziemnych jest wliczana do intensywności zabudowy.
To znaczy, że projektując duży garaż, zmniejszasz swój „limit” na powierzchnię mieszkalną lub usługową.

Efekt?

– mniej PUM-u,
– mniej mieszkań,
– mniejsza rentowność – mimo że pod ziemią „nikt nie mieszka”.

💰 Ile kosztuje miejsce postojowe?

• miejsce naziemne: 15–25 tys. zł,

• garaż podziemny: 55–85 tys. zł (lub więcej przy -2, -3 poziomach).

Przykład:
Inwestycja 50 mieszkań = 75 MP × 65 000 zł = 4,8 mln zł brutto.
To często równowartość piętra mieszkalnego z wykończeniem.

🧠 Parkingi zależne i niezależne – co warto wiedzieć?

• Niezależne – każdemu przypisany swobodny wjazd. Standard rynkowy.

• Zależne – taniej, ale mniej atrakcyjne. Wymagają dobrej logistyki i akceptacji kupujących.

• Platformy i windy – dobre w centrach miast, ale drogie w budowie i eksploatacji.

⚠️ Dlaczego temat miejsc postojowych potrafi zniszczyć opłacalność inwestycji?

Bo to często niewidoczna w Excela pozycja, która:
– zabiera metry,
– generuje ogromne koszty na samym początku,
– wymusza zmianę konstrukcji,
– zmniejsza liczbę mieszkań przez ograniczenia powierzchni,
– a przez intensywność – ogranicza również zabudowę naziemną.

✅ Co robić, żeby nie zaskoczyć się po czasie?

1. Policz miejsca postojowe jeszcze zanim kupisz działkę.

2. Uwzględnij ich wpływ na intensywność, PUM i opłacalność.

3. Zastanów się, czy możesz wprowadzić miejsca zależne, platformowe lub naziemne.

4. Sprawdź zapisy MPZP – często precyzyjnie regulują układ parkingów.

5. Włącz temat parkingów do analizy inwestycyjnej na samym początku.

🧭 Z perspektywy architekta:

Temat miejsc postojowych dla inwestorów mniej doświadczonych wydaje się drugorzędny a jest dokładnie odwrotnie.
Ale to właśnie na nim wielu inwestorów traci najwięcej – zanim cokolwiek powstanie.

Od lat projektujemy budynki mieszkalne z myślą o realiach rynkowych i kalkulacji inwestycyjnej.
Wiemy, co się zmieści, co się sprzeda – i co naprawdę się opłaca.

📩 Jeśli chcesz, żeby parkingi nie pożarły Ci marży, PUM-u i nerwów – zapraszamy do współpracy.