Ile mieszkań w 1000 m² PUM da się naprawdę zaprojektować – i dlaczego to złe pytanie.
Z perspektywy Excela wszystko się zgadza.
Im więcej mieszkań, tym więcej metrażu „do sprzedania”.
A skoro działka daje 1000 m² PUM – to wystarczy podzielić, dodać komunikację, klatki, i… gotowe.
Ale prawdziwe pytanie nie brzmi: ile mieszkań da się zmieścić.
Brzmi: ile z nich sprzeda się bez rabatów – i które zablokują cały projekt przez pół roku.
1. Nie każde mieszkanie to dobry produkt
Można zaprojektować 30-40 mikroapartamentów po 25-30 m².
Zresztą – zgodnie z przepisami, minimalna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego to 25 m² (zgodnie z §94 warunków technicznych).
Górnego limitu nie ma.
I tu zaczyna się kreatywność niektórych inwestorów.
Widzieliśmy już mieszkania zaprojektowane na 200 m², z myślą o późniejszym podziale na wiele mniejsze – bez ingerencji na etapie pozwolenia na budowę.
Po co?
- Bo duże mieszkanie to mniej miejsc postojowych,
- bo decyzja WZ lub MPZP tego wymaga,
- bo łatwiej „przemycić” intensywność zabudowy.
Ale te czasy już się kończą.
Przy wtórnych podziałach lokali urzędy dokładnie weryfikują:
-
zgodność z warunkami zabudowy,
-
ustalenia miejscowego planu,
-
a nawet z zasadami Lex Deweloper (jeśli inwestycja nim objęta).
Brak miejsc postojowych? Nie zgadza się funkcja? Nie spełnia minimalnych norm?
- Wydział geodezji może odmówić wpisu do KW.
- Nabywca nie podpisze aktu.
- Projekt „stoi” – choć fizycznie jest gotowy.
2. Więcej nie znaczy lepiej
Na papierze:
✅ 40 mieszkań = większy przychód.
W rzeczywistości:
- Więcej klatek = większy koszt.
- Więcej mieszkań = więcej MP.
- Więcej MP = większy garaż.
- Większy garaż = więcej powierzchni liczonej do intensywności.
I nagle okazuje się, że przy „napompowanym” układzie zysku… nie da się go zbudować.
Albo – da się, ale z takim kosztem, że rentowność zjada własny ogon.
3. Co zamiast „maksymalizacji”?
👉 Funkcjonalne mieszkania, które nie wymagają rabatowania
– optymalne układy, dobre doświetlenie, logiczny układ stref.
👉 Minimalizacja powierzchni wspólnych
– zamiast dwóch klatek, jedna dobrze zaprojektowana.
👉 Spójność z MPZP/WZ
– czyli od razu projekt „na zgodność”, a nie na przyszłe zmiany.
👉 Strategiczne podejście do miejsc postojowych
– uwzględniając także minimalne wymogi naziemne czy ogólnodostępne z „kartą mieszkańca”.
4. Podsumowanie – PUM to tylko narzędzie
PUM nie sprzedaje się sam.
Sprzedają się dobrze zaprojektowane mieszkania – dopasowane do rynku, możliwości wykonawczych i oczekiwań klientów.
Projektowanie „pod maksymalny PUM” to jak tworzenie produktu bez rynku.
Dlatego zamiast pytać „ile mieszkań wcisnę”, lepiej zapytać:
Które układy sprzedadzą się w 3 dni – bez rabatu i z polecenia?
🧭 Z perspektywy architekta:
Jako 2H+ Architekci od lat projektujemy budynki, które nie tylko wyglądają dobrze na wizualizacjach – ale działają w Excelu, na budowie i w sprzedaży.
Jeśli chcesz, by Twoja inwestycja nie była tylko „mądrą optymalizacją”, ale naprawdę dobrze zaprojektowanym produktem – odezwij się.
Pokażemy Ci, jak wycisnąć z działki więcej wartości, nie tylko więcej metrów.
