Błędy inwestorów oraz mity, które mogą kosztować miliony złotych

Najczęstsze mity w branży deweloperskiej i ich wpływ na rentowność inwestycji

Błędy inwestorów bardzo rzadko wynikają z braku zaangażowania lub doświadczenia. Znacznie częściej są efektem przekonań, które przez lata funkcjonowały na rynku nieruchomości i były uznawane za sprawdzone. Tymczasem inwestycje deweloperskie zmieniają się bardzo dynamicznie, dlatego rozwiązania skuteczne jeszcze kilka lat temu nie zawsze sprawdzają się obecnie.

W praktyce właśnie błędy inwestorów prowadzą do niepotrzebnych kosztów, opóźnień oraz obniżenia rentowności przedsięwzięcia. Co więcej, wiele z nich pojawia się już na etapie analiz i koncepcji, czyli długo przed rozpoczęciem budowy.

Poniżej przedstawiamy dziesięć mitów, z którymi spotykamy się najczęściej podczas pracy nad inwestycjami mieszkaniowymi.

Mit 1. Im większy PUM, tym większy zysk

To jedno z najczęściej powtarzanych przekonań.

Na pierwszy rzut oka większa powierzchnia użytkowa mieszkań oznacza wyższe przychody. Jednak w praktyce większy PUM często generuje również wyższe koszty realizacji.

Może oznaczać:

• droższy garaż podziemny,
• większą liczbę klatek schodowych,
• dodatkowe windy,
• bardziej skomplikowaną konstrukcję,
• trudniejszą sprzedaż części mieszkań.

Dlatego błędy inwestorów często zaczynają się wtedy, gdy analizowana jest wyłącznie liczba metrów kwadratowych, a pomijana jest rentowność całego przedsięwzięcia.

Mit 2. Dobry projekt zawsze kosztuje więcej

Koszt dokumentacji stanowi niewielką część budżetu całej inwestycji.

Znacznie większy wpływ na wynik finansowy mają decyzje projektowe, które ograniczają liczbę zmian na budowie, poprawiają funkcjonalność mieszkań i zwiększają atrakcyjność oferty.

Dlatego dobrze przygotowany projekt bardzo często pozwala zaoszczędzić znacznie więcej, niż wynosi różnica w honorarium architekta.

Mit 3. Każdy urząd interpretuje przepisy w taki sam sposób

Przepisy obowiązują wszystkich, jednak praktyka ich stosowania może się różnić.

Każdy urząd posiada własne doświadczenie oraz sposób prowadzenia postępowań administracyjnych. Dlatego podobne inwestycje mogą być oceniane inaczej.

Doświadczony projektant uwzględnia nie tylko przepisy, ale również praktykę konkretnego urzędu.

Mit 4. Projekt kończy się wraz z uzyskaniem pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę nie zamyka procesu projektowego.

Wręcz przeciwnie, właśnie wtedy rozpoczyna się etap realizacji, podczas którego pojawiają się pytania wykonawców, zmiany materiałowe oraz decyzje wpływające na budżet inwestycji.

Dlatego dokumentacja powinna wspierać budowę aż do jej zakończenia.

Mit 5. Najtańszy wykonawca oznacza najniższy koszt inwestycji

Cena wykonawcy jest ważna, jednak nie powinna być jedynym kryterium wyboru.

Źle przygotowana dokumentacja lub niewłaściwy wykonawca mogą prowadzić do:

• wydłużenia harmonogramu,
• dodatkowych kosztów,
• konfliktów na budowie,
• konieczności wykonania części robót ponownie.

To właśnie dlatego błędy inwestorów często wynikają z analizy wyłącznie ceny, bez uwzględnienia całkowitego kosztu realizacji.

Mit 6. Marketing sprzeda każdą inwestycję

Dobra kampania reklamowa może przyciągnąć klientów, jednak nie poprawi jakości projektu.

Jeżeli mieszkania są nieustawne, słabo doświetlone lub niefunkcjonalne, marketing nie rozwiąże problemu.

Może przyspieszyć sprzedaż, ale nie zastąpi dobrej architektury.

Mit 7. Ekologia zawsze oznacza wyższe koszty

Jeszcze kilka lat temu takie przekonanie było powszechne.

Obecnie dobrze dobrane rozwiązania energooszczędne często obniżają koszty eksploatacji oraz zwiększają wartość nieruchomości.

Oczywiście nie każda technologia będzie opłacalna, jednak odpowiednio zaprojektowane rozwiązania coraz częściej stają się inwestycją, a nie dodatkowym wydatkiem.

Mit 8. Dobra lokalizacja wystarczy

Lokalizacja nadal pozostaje jednym z najważniejszych czynników sukcesu inwestycji.

Jednocześnie klienci coraz częściej zwracają uwagę również na:

• układ mieszkań,
• jakość części wspólnych,
• ilość zieleni,
• koszty utrzymania,
• komfort codziennego życia.

Dlatego inwestycja w atrakcyjnej lokalizacji nie zawsze osiąga lepsze wyniki niż dobrze zaprojektowane osiedle położone nieco dalej od centrum.

Mit 9. Im więcej technologii, tym lepszy budynek

Nowoczesne rozwiązania mogą zwiększać komfort mieszkańców, jednak nie każda technologia przynosi realne korzyści.

Najlepsze budynki nie mają największej liczby systemów.

To obiekty, w których architektura ogranicza konieczność stosowania skomplikowanych instalacji i pozwala obniżyć koszty eksploatacji.

Mit 10. Doświadczenie zastępuje analizę

To jeden z najbardziej kosztownych mitów.

Każda działka posiada inne uwarunkowania, każdy urząd stosuje własną praktykę, a każda inwestycja wymaga indywidualnego podejścia.

Doświadczenie pomaga zadawać trafniejsze pytania, jednak nigdy nie zastępuje szczegółowej analizy.

Co łączy wszystkie te mity?

Większość z nich upraszcza bardzo złożony proces inwestycyjny.

Łatwo założyć, że większy PUM oznacza większy zysk albo że najtańsza oferta będzie najbardziej opłacalna. Jednak dopiero dokładna analiza pokazuje rzeczywiste konsekwencje takich decyzji.

To właśnie dlatego błędy inwestorów najczęściej wynikają z pozornie prostych założeń, które nie uwzględniają całego procesu projektowego i realizacyjnego.

Najlepsi inwestorzy nie opierają decyzji na utartych schematach. Zamiast tego analizują dane, przewidują ryzyka i porównują różne scenariusze. Dzięki temu dwie podobne inwestycje mogą osiągnąć zupełnie odmienne wyniki finansowe.

Podsumowanie

Błędy inwestorów bardzo rzadko wynikają z braku doświadczenia. Znacznie częściej są efektem powielania przekonań, które nie odpowiadają już realiom współczesnego rynku.

Dlatego każda inwestycja wymaga indywidualnego podejścia oraz szczegółowej analizy już na etapie koncepcji. To właśnie wtedy podejmowane są decyzje, które wpływają na budżet, harmonogram i późniejszą sprzedaż mieszkań.

Im wcześniej zweryfikujesz najważniejsze założenia projektu, tym większa szansa na uniknięcie kosztownych błędów oraz zbudowanie przewagi konkurencyjnej.

Planujesz inwestycję mieszkaniową i chcesz uniknąć kosztownych błędów już na etapie koncepcji?

W 2H+ ARCHITEKCI analizujemy inwestycje jeszcze przed rozpoczęciem projektowania. Sprawdzamy opłacalność różnych wariantów zabudowy, identyfikujemy ryzyka oraz proponujemy rozwiązania, które zwiększają rentowność przedsięwzięcia i ograniczają problemy na kolejnych etapach realizacji.
Zapraszamy do kontaktu!