Dlaczego certyfikaty nie zawsze niosą za sobą wartość?

Czy zielony znaczek na budynku naprawdę zwiększa wartość inwestycji?

W ostatnich latach certyfikaty środowiskowe stały się jednym z najmodniejszych tematów na rynku nieruchomości. BREEAM, LEED, DGNB czy WELL coraz częściej pojawiają się w materiałach marketingowych inwestycji mieszkaniowych, biurowych i usługowych.

Można odnieść wrażenie, że certyfikat automatycznie oznacza lepszy budynek.

Problem polega na tym, że rynek działa trochę inaczej.

Sam certyfikat nie tworzy wartości.

Wartość tworzy budynek.

To bardzo ważna różnica.

Bo można mieć świetny projekt bez certyfikatu i można mieć przeciętny projekt z certyfikatem.

Dla mieszkańca lub najemcy najważniejsze jest nie to, co znajduje się w raporcie audytora, ale to, jak działa budynek każdego dnia.

Skąd popularność certyfikatów?

Certyfikaty środowiskowe porządkują proces projektowy i pozwalają ocenić budynek według określonych kryteriów.

Najczęściej analizowane są:

• efektywność energetyczna,
• gospodarka wodna,
• dostęp do transportu,
• komfort użytkowników,
• wpływ na środowisko,
• materiały budowlane.

Dla funduszy inwestycyjnych, banków czy dużych najemców jest to wygodne narzędzie porównawcze.

Problem zaczyna się wtedy, gdy certyfikat staje się celem samym w sobie.

Certfkat BREEAM I LEED – poznaj szczegóły

Certyfikat nie naprawi słabej architektury

To jeden z największych mitów rynku.

Spotykamy inwestycje, które mają wysokie oceny certyfikacyjne, a jednocześnie posiadają problemy dobrze znane mieszkańcom:

• słabe układy mieszkań,
• brak prywatności,
• niewygodne części wspólne,
• problemy parkingowe,
• przeciętne nasłonecznienie.

Formalnie budynek może spełniać wiele wymagań środowiskowych.

Jednocześnie codzienne życie mieszkańców może pozostawiać wiele do życzenia.

Dlatego certyfikat nigdy nie powinien zastępować dobrej architektury.

📢 Mieszkaniec nie mieszka w certyfikacie. Mieszka w budynku.

Kiedy certyfikat rzeczywiście daje wartość?

Największe korzyści pojawiają się wtedy, gdy rozwiązania wymagane przez certyfikację przekładają się na realne korzyści użytkowników.

Przykładowo:

• niższe koszty eksploatacji,
• lepszy komfort cieplny,
• większa ilość zieleni,
• lepsza jakość powietrza,
• wyższa trwałość budynku.

W takich przypadkach certyfikat staje się jedynie potwierdzeniem jakości projektu.

I właśnie wtedy zaczyna mieć sens biznesowy.

Najdroższy certyfikat to ten, którego nikt nie zauważy

To problem, który pojawia się coraz częściej.

Niektóre inwestycje ponoszą bardzo wysokie koszty certyfikacji, a później okazuje się, że dla klienta końcowego nie ma to większego znaczenia.

Kupujący pyta o:

• miejsce postojowe,
• układ mieszkania,
• balkon,
• światło,
• widok,
• szkołę dla dzieci.

Znacznie rzadziej pyta o poziom certyfikacji budynku.

Dlatego warto zawsze zadać sobie pytanie:

Czy dane rozwiązanie zwiększa wartość dla mieszkańca, czy tylko poprawia wynik w tabeli?

Certyfikaty mają największe znaczenie dla funduszy i dużych inwestorów

W sektorze mieszkaniowym ich wpływ jest coraz większy, ale nadal nie tak duży jak w nieruchomościach komercyjnych.

W przypadku:

• biurowców,
• magazynów,
• obiektów PRS,
• inwestycji funduszowych,

certyfikacja często staje się standardem.

Duzi inwestorzy oczekują bowiem mierzalnych parametrów związanych z ESG, efektywnością energetyczną oraz wpływem budynku na środowisko.

Dla nich certyfikat jest narzędziem ograniczania ryzyka inwestycyjnego.

Dobra architektura obroni się bez certyfikatu

To może być kontrowersyjna teza, ale praktyka pokazuje, że najlepiej sprzedają się budynki, które po prostu dobrze działają.

Jeżeli inwestycja oferuje:

• dobrą funkcję,
• wysoką jakość przestrzeni,
• odpowiednie światło,
• komfort użytkowania,
• niskie koszty eksploatacji,

to mieszkańcy będą ją doceniać niezależnie od liczby certyfikatów.

Certyfikat może pomóc.

Nie zastąpi jednak jakości projektu.

📢 Dobra architektura tworzy wartość. Certyfikat może ją jedynie potwierdzić.

Certyfikat jako narzędzie, a nie cel

Największym błędem jest projektowanie budynku pod certyfikat.
Najlepsze efekty osiąga się wtedy, gdy projektuje się dobry budynek, a certyfikacja staje się naturalnym efektem jakości przyjętych rozwiązań.
Wtedy inwestor nie płaci za znaczek.
Płaci za realne korzyści, które pozostaną w budynku przez kolejne dekady.

Certyfikaty środowiskowe mogą zwiększać wartość inwestycji, ale nie dzieje się to automatycznie.
Ich znaczenie zależy od tego, czy przekładają się na realną jakość budynku i codzienne doświadczenia użytkowników.
Najlepsze inwestycje nie są wartościowe dlatego, że mają certyfikat.
Najlepsze inwestycje mają certyfikat dlatego, że zostały dobrze zaprojektowane.

I właśnie w tej kolejności powinno się o tym myśleć.

Potrzebujesz przeanalizować działkę pod kątem możliwości inwestcyjnych?

Skontaktuj się z nami!