10 pytań, które oszczędzą Ci pieniędzy i nerwów
Zlecenie projektu budynku to dla inwestora jeden z kluczowych momentów w całym procesie inwestycyjnym. Aby uniknąć kosztownych błędów i nieporozumień, warto zawczasu dowiedzieć się, co wiedzieć przed zleceniem projektu architektowi. Ten artykuł pomoże Ci dobrze przygotować się do współpracy z biurem projektowym.
To właśnie od niego zależy:
- czy inwestycja zmieści się na działce,
- czy pozwolenie na budowę przejdzie bez problemów,
- czy klienci będą chcieli kupić gotowe mieszkania,
- oraz czy wszystko „spina się” finansowo.
Problem polega na tym, że wielu inwestorów nie zadaje odpowiednich pytań na początku współpracy. Często zakładają, że „to się doprecyzuje w trakcie”. A potem… pojawia się frustracja, zmiany, opóźnienia, a niekiedy również konflikt.
Dlatego przygotowaliśmy 10 kluczowych pytań, które warto zadać architektowi przed podpisaniem umowy – po to, żeby mieć kontrolę, jasność i realny wpływ na końcowy efekt.
❓ 1. Czy mogę zobaczyć podobne projekty, które realizowaliście wcześniej?
Nie chodzi tylko o ładne wizualizacje, lecz przede wszystkim o sprawdzenie, czy architekt zna specyfikę budynków wielorodzinnych, PUM, MPZP oraz realiów rynkowych.
Zwróć uwagę na to: – jakie były układy mieszkań,
– jak wyglądały klatki schodowe, elewacje, balkony,
– czy projekt został zrealizowany i czy przeszedł procedury bez poprawek.
❓ 2. Czy analizowaliście już tę działkę? Jakie widzicie ograniczenia?
Dobry architekt powinien od razu wskazać, co może być problemem – na przykład:
– intensywność zabudowy,
– zapisy MPZP,
– dojazdy, dostęp do mediów, sąsiedztwo,
– wymogi dotyczące miejsc postojowych.
Jeśli tego nie robi, licz się z tym, że sam odkryjesz te ograniczenia… ale później i drożej.
❓ 3. Ile PUM-u da się z tego realnie „wycisnąć”?
To jedno z najważniejszych pytań z punktu widzenia inwestora – ponieważ od tej odpowiedzi zależy opłacalność całej inwestycji. Nie interesuje Cię jedynie „ładny projekt”, ale to, czy zabudowa ma sens ekonomiczny.
Poproś o szacunkowe wyliczenie PUM: – zgodne z MPZP,
– uwzględniające układ parkingów,
– bez „naciągania” przepisów ani wskaźników.
❓ 4. Jakie uzgodnienia, decyzje i formalności będą potrzebne po mojej stronie?
Zbyt wielu inwestorów dowiaduje się o formalnościach dopiero po kilku miesiącach pracy nad projektem. Dlatego już na starcie zapytaj:
– kto zajmuje się uzgodnieniami z gestorami mediów,
– czy potrzebna będzie decyzja środowiskowa,
– kto odpowiada za ZUDP, wyburzenia, przekładki uzgadniania z sanepidem, ppoż., konserwatorem?
❓ 5. Co dokładnie zawiera zakres projektu? Co trzeba będzie zlecić osobno?
Poproś o precyzyjny wykaz dokumentacji – tak, aby uniknąć nieporozumień w przyszłości. Zazwyczaj projekt zawiera:
– projekt budowlany,
– projekt wykonawczy,
– branże: konstrukcja, sanitarna, elektryczna,
– kosztorysy, analizy, modele 3D.
Dowiedz się również, czy konieczne będą dodatkowe opracowania – takie jak operat ppoż., analiza nasłonecznienia czy projekt drogowy.
❓ 6. Czy przygotowujecie projekt pod sprzedaż mieszkań, czy tylko „do pozwolenia”?
Projekt budynku to nie tylko dokument dla urzędu – to także narzędzie sprzedażowe. Jeśli ma dobrze działać, powinien mieć:
– przemyślane układy mieszkań,
– odpowiednie proporcje i metraże,
– estetykę, która przyciąga klientów.
Zapytaj, czy architekt myśli jak inwestor, a nie tylko jak autor form przestrzennych.
❓ 7. Jak będzie wyglądała komunikacja i etapy współpracy?
Choć może się to wydawać banałem, to właśnie nieporozumienia komunikacyjne są jedną z najczęstszych przyczyn problemów.
Dlatego jeszcze przed startem warto ustalić: – etapy projektu i ich terminy,
– sposób zgłaszania uwag,
– kanał kontaktu – telefon, mail czy dedykowana platforma,
– jak często się spotykacie i na jakim etapie można jeszcze coś zmienić.
❓ 8. Czy pomagacie w procedurze pozwolenia na budowę i kontaktach z urzędem?
Nie każde biuro projektowe zajmuje się obsługą urzędową. Dlatego warto zapytać wprost:
- czy architekt składa dokumenty do urzędu?
- czy odpowiada na wezwania i wnosi poprawki?
- czy bierze udział w odbiorach, komisjach i uzgodnieniach?
❓ 9. Czy pomagacie w optymalizacji projektu – konstrukcji, instalacji, materiałów?
Dobry projekt to taki, który nie tylko wygląda dobrze, ale również da się zrealizować w racjonalnym budżecie. Warto więc zapytać:
- czy projekt będzie zoptymalizowany pod kątem kosztów budowy,
- czy architekt współpracuje z wykonawcami na etapie przetargów,
- czy dobiera materiały adekwatne do założonego budżetu?
❓ 10. Jakie są możliwe ryzyka lub niespodzianki?
Na koniec – zapytaj wprost. Dobry architekt nie boi się rozmawiać o ryzykach. Powinien wskazać:
– co może opóźnić procedury,
– co może podnieść koszty,
– czego nie da się przewidzieć i jak reagować, jeśli się pojawi.
🧭 Z perspektywy architekta:
Najlepsze projekty to nie te, które mają najładniejsze wizualizacje. To te, w których inwestor od początku wie, na co się umawia – i które działają zarówno w Excelu, jak i w urzędzie czy na placu budowy.
Jeśli chcesz projekt, który nie tylko przejdzie przez formalności, ale też dobrze się sprzeda, zmieści się na działce i nie rozwali budżetu – zapraszamy do współpracy.
Od lat projektujemy budynki mieszkalne z myślą o tym, co naprawdę działa na rynku.
