I co teraz – budować, kupować czy czekać?
Wielu inwestorów i deweloperów wciąż opiera swoje decyzje na klasycznym schemacie: znajdź działkę, zdobądź WZ, projektuj, buduj, zarabiaj. Przez lata to działało – i to całkiem skutecznie. Ale ten model kończy się w 2026 roku. Szykują się zmiany w wydawaniu WZ.
Jeśli Twoja strategia nadal zakłada szukanie gruntów „pod WZ”, to masz coraz mniej czasu. Bo gra się zmienia. I to poważnie.
Co się zmienia od 1 stycznia/1 lipca 2026?
WZ-ki – czyli warunki zabudowy – nie znikają całkowicie. Ale znacząco zmieniają się zasady ich wydawania. Do tej pory wystarczyło, że w promieniu 200 m ktoś zbudował coś podobnego – i już można było dostać decyzję. Teraz będzie inaczej.
Oto trzy kluczowe zmiany, które musisz znać:
1. WZ tylko na działkach w strefach uzupełnienia zabudowy (wg planu ogólnego)
Warunki zabudowy będzie można uzyskać tylko dla działek położonych w tzw. „strefach uzupełnienia zabudowy”. Co to oznacza?
-
Jeśli działka nie jest objęta MPZP i nie znajduje się w tej strefie, WZ nie będzie możliwa.
-
Dla wielu obszarów wiejskich, podmiejskich i peryferyjnych to oznacza de facto blokadę nowych inwestycji.
-
O tym, czy działka leży w tej strefie, decyduje nowy dokument: plan ogólny, który gminy mają obowiązek uchwalić do końca 2025 roku.
ℹ️ Jak wyznaczane będą obszary uzupełnienia zabudowy?
Zgodnie z nowymi przepisami:
2. Koniec zasady kontynuacji funkcji – liczy się profil funkcjonalny strefy
Dotąd działał prosty mechanizm: jeśli w promieniu 3 krotności frontu działki lub 200 m była zabudowa mieszkaniowa, mogłeś też budować „M”. Jeśli były usługi – można było powielić.
Po zmianach to już nie wystarczy. W nowym systemie kluczowe będzie, czy plan ogólny dopuszcza daną funkcję na tym obszarze – zgodnie z jego tzw. „profilem funkcjonalnym”.
-
To oznacza koniec sytuacji, w której można było „przepchnąć” inwestycję, bo sąsiad 10 lat temu postawił coś podobnego.
-
Znikają też kombinacje typu: „buduję usługi, a potem zmieniam na mieszkania”.
3. Ograniczenie obszaru analizy urbanistycznej do max. 200 metrów
WZ-ki nadal będą wymagały analizy urbanistycznej, ale nowa ustawa jasno ogranicza jej zasięg.
-
Obszar analizowany to maksymalnie 200 m od granicy działki.
-
Czyli jeśli wokół działki nie ma niczego podobnego, to nie ma z czego wyciągać wzorców – i nie ma WZ.
-
To eliminuje „wolne strzały” w terenie niezabudowanym lub rozproszonym.
Co to wszystko oznacza w praktyce?
Jeśli masz działkę bez MPZP – sprawdź, czy gmina planuje ją ująć w planie ogólnym.
Jeśli nie – może się okazać, że za rok lub dwa nie zrobisz z nią nic. Nawet jeśli dziś wszystko wygląda dobrze.
Jeśli inwestujesz „na WZ” – masz czas do 2025 roku. Potem ten mechanizm już nie będzie działał tak, jak dotąd.
Jeśli planujesz kupować działki – musisz analizować nie tylko MPZP, ale też projekt planu ogólnego gminy.
To nowa kompetencja, ale nieunikniona. W przeciwnym razie możesz kupić grunt, który nadaje się tylko do koszenia :).
Czy to koniec elastyczności?
Nie. Ale będzie trudniej. Deweloperzy będą musieli:
-
lepiej planować – i działać wcześniej, zanim zmiany wejdą w życie,
-
szukać gruntów z gotowym MPZP lub takich, które zostaną ujęte w strefie uzupełnienia zabudowy,
-
analizować lokalne polityki gminy – i realnie oceniać ryzyko blokady inwestycyjnej.
- szukać innych rozwiązań jak ZPI – bardziej kosztowne i na dzisiaj nie do końca wiadomo co miasta będą chciały w zamian.
Co można zrobić teraz?
-
Jeśli masz działkę i planujesz inwestycję – złóż wniosek o WZ najpóźniej w 2025 roku.
-
Jeśli planujesz zakup – analizuj plany ogólne i ich projekty (będą w BIP lub urzędzie gminy).
-
Jeśli potrzebujesz wsparcia w ocenie potencjału – możemy to zrobić razem.
📞 Umów się na konsultację: 573-676-601
📩 Lub napisz bezpośrednio: biuro@2hplus.pl
W 2026 nie skończy się budowanie. Ale skończy się inwestowanie na ślepo.
I dobrze. Dla tych, którzy wiedzą, co robią – to będzie przewaga. Dla reszty – sygnał, żeby w końcu zająć się analizą, a nie tylko oglądaniem działek z drona.
