🔄 Przewodnik dla inwestorów, którzy nie chcą ryzykować unieważnienia PnB

Zmiany w projekcie po pozwoleniu na budowę to temat, który prędzej czy później pojawia się na każdej inwestycji. Projekt zatwierdzony, decyzja wydana, wszystko gotowe do startu.

Ale inwestor wraca z pytaniem:
„A może dołożymy jeszcze jeden balkon?”
„Czy możemy przesunąć szyb windowy?”
„Da się zrezygnować z drugiego wejścia?”

Tylko… czy można?

📌 Zmiany po pozwoleniu na budowę są dopuszczalne – ale muszą być zgodne z przepisami. W przeciwnym razie ryzykujesz wstrzymanie budowy albo unieważnienie decyzji.

✅ Czym jest zmiana nieistotna?

Zmiana nieistotna to taka, która nie spełnia definicji zmiany istotnej z art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego.

Innymi słowy:
👉 zmiana nieistotna to wszystko, co NIE wpływa na to, co ustawowo uznaje się za istotne.

Projektant dokonuje tej kwalifikacji i opisuje zmianę w dokumentacji (rysunek + opis).
Taka zmiana:

• nie wymaga nowego pozwolenia,

• nie wymaga ponownego zgłoszenia,

• ale musi zostać udokumentowana w dokumentacji budowy.

❗️Kiedy mamy do czynienia ze zmianą istotną?

Zgodnie z art. 36a ust. 5, zmiana jest istotna, jeśli dotyczy:

1. Zwiększenia obszaru oddziaływania budynku poza działkę,

2. Zmiany parametrów charakterystycznych budynku:

   • powierzchni zabudowy >5%,

   • wysokości, długości, szerokości >2%,

   • liczby kondygnacji,

3. Warunków dostępności dla osób z niepełnosprawnościami,

4. Zmiany sposobu użytkowania,

5. Niezgodności z MPZP lub WZ,

6. Wymogu nowych uzgodnień lub pozwoleń,

7. Zmiany źródła ciepła na paliwo stałe.

📌 Każda z tych zmian wymaga formalnie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę lub zmiany istniejącej decyzji.

🛠 Przykłady zmian nieistotnych (możliwe bez decyzji):

• zmiana lokalizacji okien wewnątrz tej samej ściany,

• korekta układu mieszkań bez zmiany ich liczby,

• zmiana materiału elewacyjnego (np. tynk zamiast cegły),

• drobna modyfikacja instalacji w obrębie kondygnacji,

• przesunięcie wewnętrznej ścianki działowej.

📌 W każdej sytuacji kwalifikację wykonuje projektant.

🔁 Przykłady zmian istotnych (wymagają decyzji):

• zmiana liczby lokali mieszkalnych lub usługowych,

• przesunięcie budynku na działce,

• zwiększenie powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5% lub przekraczający zapis w WZ lub MPZP

• zmiana wymiaru wysokość/szerokość/długość w zakresie przekraczającym 2% ,

• zamiana pochylni na schody,

• rezygnacja z zaprojektowanej windy,

• zmiana funkcji z usługowej na mieszkaniową.

📌 Każda z tych zmian może wymagać nowego pozwolenia lub zmiany istniejącego.

🧠 Jak działa procedura?

Jeśli zmiana jest istotna:

• musisz złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę (papierowo lub przez e-Budownictwo),

• urząd analizuje ją jak „małą” nową sprawę – z nowym zakresem, ale z zachowaniem pierwotnej decyzji,

• uzupełnienie projektu dotyczy tylko zakresu, który się zmienia a nie całości,

• obowiązują te same przepisy, co przy pierwotnym PnB (art. 32–35).

🔍 Kto decyduje, czy zmiana jest istotna?

Formalnie – projektant.

To on dokonuje analizy i przygotowuje Projekt na pozwolenie na budowę zamienne.
To również on bierze za to odpowiedzialność.
Ale… urząd i PINB mogą zakwestionować tę ocenę – szczególnie w przypadku skarg sąsiedzkich lub kontroli.

📌 Dlatego warto każdą zmianę konsultować nie tylko z projektantem, ale też doświadczonym architektem prowadzącym proces inwestycyjny.

🧠 Najczęstsze „zmiany z pozoru nieistotne”, które bywają problemem

• Zmiana liczby mieszkań (np. z 20 na 22) – wpływa na powierzchnię i miejsca postojowe,

• Zmiana geometrii dachu – może wpływać na wysokość zabudowy i MPZP lub zapisy w WZ,

• Zamiana okien na drzwi balkonowe – potencjalna zmiana elewacji i otwarć,

• Zmniejszenie powierzchni lokalu usługowego – zmiana funkcji części budynku.

🛠 Jak wprowadzać zmiany po PnB, żeby nie stracić czasu (i nerwów)?

1. Zbierz wszystkie planowane zmiany i oceń je łącznie.
   Urzędy patrzą na całość – nie na „pojedyncze korekty”.

2. Poproś projektanta o ocenę i przygotowanie projektu zamiennego.
   Nie rób zmian „na oko” – to właśnie to kończy się zawieszeniem.

3. W razie wątpliwości – złóż wniosek o zmianę decyzji PnB.
   To bezpieczniejsze niż czekanie na kontrolę.

4. Zrób to przed rozpoczęciem robót!
   Zmiana po rozpoczęciu budowy = większe ryzyko wstrzymania prac.

🧭 Z perspektywy architekta:

Każdy projekt się zmienia – to normalne.
Ale różnica między „zmieniliśmy coś na budowie” a „dostaliśmy decyzję PINB o wstrzymaniu robót” jest ogromna.

Od lat prowadzimy inwestycje, które nie tylko przechodzą przez procedury – ale przechodzą je bezpiecznie i przewidywalnie.

📩 Jeśli planujesz zmiany w gotowym projekcie, chcesz poprawić układ lub zwiększyć PUM – zapraszamy do współpracy.
Zrobimy to tak, żebyś nie musiał niczego cofać.