jak uwzględnić te zmiany w kalkulacji inwestycji w 2025 roku?
Wzrost kosztów budowy w 2024 roku sprawił, że dawne, szybkie metody szacowania budżetu przestały być skuteczne. Jeszcze niedawno wystarczyło pomnożyć powierzchnię przez koszt jednostkowy, aby otrzymać orientacyjną cenę 1 m² PUM. Dziś jednak takie podejście staje się ryzykowne i może prowadzić do poważnych błędów.
Dlaczego? Ponieważ ceny w budownictwie nie rosną równomiernie. Podczas gdy niektóre pozycje pozostają stabilne, inne drożeją nawet o 15–20% rocznie. To właśnie te różnice najczęściej powodują rozjazd kosztorysu jeszcze zanim na działce pojawi się pierwszy sprzęt.
W artykule znajdziesz omówienie pięciu kluczowych kategorii, które najbardziej wpłynęły na wzrost kosztów między 2023 a 2025 rokiem. Podajemy konkretne liczby, przykłady i podpowiedzi, jak te wzrosty przewidzieć oraz zminimalizować już na etapie projektowym.
📈 1. Konstrukcja żelbetowa – trwała, ale coraz droższa – skok o 12–18%
Żelbet wciąż pozostaje jednym z fundamentów każdej inwestycji mieszkaniowej. Niestety, to również jeden z najbardziej kosztownych elementów, na który deweloperzy mają najmniejszy wpływ. Cena cementu rośnie przez opłaty za emisję CO₂ oraz koszty energii, a stal zbrojeniowa drożeje z powodu ograniczeń produkcyjnych i globalnego popytu. Do tego dochodzi coraz większy problem z dostępnością wyspecjalizowanych ekip wykonawczych, szczególnie szalunkowo-zbrojarskich.
W praktyce oznacza to, że jeśli w 2023 roku wykonanie 1 m² stropu kosztowało 650–750 zł, to w 2025 roku ta sama technologia wymaga już nakładów rzędu 850–950 zł. W tej sytuacji warto unikać przewymiarowań konstrukcji, stosować powtarzalne układy mieszkań i rozważyć prefabrykację, zwłaszcza stropów i balkonów.
🚗 2. Garaże podziemne – kosztowne i często nieopłacalne
Jeszcze kilka lat temu garaż podziemny był standardem. Dziś coraz częściej okazuje się, że więcej kosztuje, niż realnie wnosi do budżetu. Miejsce postojowe może pochłonąć od 55 do 85 tysięcy złotych brutto, a w przypadku wielopoziomowych garaży ta kwota szybko rośnie.
Dzieje się tak, ponieważ budowa pod ziemią generuje ogromne koszty związane z wykopami, odwodnieniami, izolacjami czy instalacjami technicznymi. Co więcej, powierzchnia garaży wlicza się do intensywności zabudowy, co oznacza mniejszy PUM na mieszkania. Rozwiązaniem może być projektowanie miejsc naziemnych, wprowadzenie miejsc tandemowych lub platform niezależnych oraz ograniczenie się do jednej kondygnacji z dobrze zaplanowanym układem słupów.
🧱 3. Wykończenie i stolarka – dyskretne, lecz coraz droższe
Choć nie widać ich na pierwszy rzut oka, koszty związane z wykończeniem wnętrz i stolarką potrafią mocno nadszarpnąć budżet. Wzrosły ceny okien, szczególnie aluminiowych, a także komponentów potrzebnych do ocieplenia elewacji. Dodatkowo, montaż drzwi, wykończenie łazienek i związana z tym robocizna stają się coraz droższe – i to nie tylko z powodu materiałów, ale również logistyki i podatków.
Przykład? Zestaw stolarki okiennej dla 30-mieszkaniowego budynku w 2023 roku kosztował około 250 tys. zł. W 2025 roku za ten sam zestaw zapłacimy już 320–340 tys. zł. Dlatego warto unifikować stolarkę – jeden kolor, wymiar, technologia – i unikać luksusowych rozwiązań w miejscach, gdzie nie są one oczekiwane przez klienta.
🏗 4. Robocizna – droższa z każdym miesiącem
Rosnące koszty pracy to zjawisko, którego trudno uniknąć. Przede wszystkim z rynku znikają całe ekipy wykonawcze – szczególnie te specjalizujące się w konstrukcjach, tynkach czy instalacjach. Firmy, które nadal działają, podnoszą stawki, oferując krótsze terminy, ale za wyższą cenę.
W 2022 roku stawka godzinowa wynosiła średnio 35–40 zł brutto. W 2025 roku to już 65–75 zł za godzinę pracy, szczególnie w większych miastach. Dobrze zaprojektowany budynek powinien więc unikać skomplikowanych detali, opierać się na prostych rozwiązaniach i być możliwy do wykonania bez nadmiernego ryzyka błędów. Współpraca z generalnym wykonawcą już na etapie projektowym pozwala lepiej kontrolować ten koszt.
🔧 5. Instalacje techniczne – ukryte, ale potrafią zaskoczyć
Ostatnim, choć nie mniej istotnym składnikiem kosztowym, są instalacje. Mowa nie tylko o wentylacji mechanicznej, systemach przeciwpożarowych czy OZE, ale także o uzgodnieniach i przyłączach, które nierzadko wymagają czasu, kompetencji i pieniędzy. Ceny rosną ze względu na drożejące surowce (np. miedź), rosnące wymagania certyfikacyjne i niedobór projektantów oraz wykonawców z odpowiednimi uprawnieniami.
Dlatego już na etapie koncepcji warto zaprosić do współpracy doświadczonego projektanta instalacji i unikać rozwiązań, które są modne, ale nieuzasadnione ekonomicznie. Dobrą praktyką staje się też zabezpieczenie rezerwy kosztowej – nawet na poziomie 20% – właśnie na instalacje.
🧭 Z perspektywy architekta:
Koszt budowy to nie tylko tabelka z Excela. To wynik całego łańcucha decyzji – od układu mieszkań po wybór systemu ocieplenia – które można zoptymalizować jeszcze przed złożeniem projektu do urzędu.
Od lat projektujemy budynki tak, by spełniały nie tylko normy i oczekiwania formalne, ale przede wszystkim – realne ograniczenia budżetowe inwestora. Dzięki temu projekty nie rozjeżdżają się z kosztorysem na etapie przetargu.
📩 Jeśli chcesz przeliczyć projekt na realia rynku 2025, zanim wydasz setki tysięcy – zapraszamy do współpracy.
