📦 Zakres dokumentacji, branże, ukryte koszty – przewodnik dla inwestora

🟢 Szukasz odpowiedzi na pytanie: „co zawiera projekt budowlany budynku wielorodzinnego?” To świetnie, ponieważ ten temat często wydaje się prosty – dopóki nie podpiszesz umowy z projektantem. Dopiero wtedy okazuje się, że czegoś „nie było w zakresie”, „nie wchodziło w uzgodnienia”, albo „to dopiero na etapie wykonawczym”.

Dlatego w tym artykule wyjaśniam:

• co powinien zawierać pełny projekt budowlany,

• co zwykle nie jest w standardzie, ale może okazać się niezbędne,

• oraz jak nie dać się zaskoczyć ukrytym kosztom i opóźnieniom, które mogą pojawić się na późniejszym etapie.

📘 Co zawiera pełny projekt budowlany budynku wielorodzinnego?

Od 2021 roku projekt budowlany jest formalnie podzielony na trzy główne części. Każda z nich odpowiada za inny zakres i spełnia inną funkcję w procesie inwestycyjnym.

Pierwsza część to projekt zagospodarowania terenu (PZT). Obejmuje on m.in. granice działki, układ budynków, dróg i miejsc postojowych, rozmieszczenie zieleni i dojść pieszych, a także podłączenia do wszystkich sieci (w tym teletechnicznych). Zawiera też bilanse powierzchni, miejsc parkingowych i PUM-u. Należy pamiętać, że PZT musi być opracowany na aktualnej mapie do celów projektowych.

Druga część to projekt architektoniczno-budowlany (PAB). Znajdują się tu rzuty wszystkich kondygnacji, elewacje, przekroje oraz zestawienia powierzchni. Uwzględnia się również analizę nasłonecznienia, dostęp do drogi, a także bilans powierzchni wspólnych i miejsc postojowych. Co istotne, to właśnie ten dokument trafia do urzędu jako załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę.

Trzecia część to projekt techniczny (PT). Zawiera on dokumentację konstrukcyjną oraz wszystkie projekty instalacyjne – elektryczne, sanitarne, wodno-kanalizacyjne, wentylacyjne i grzewcze. Znajdziemy tu też schematy, obliczenia, specyfikacje oraz opinie i uzgodnienia branżowe. Choć projekt techniczny nie jest składany do urzędu, to jednak musi być gotowy najpóźniej w dniu rozpoczęcia budowy.

🧩 Co często nie wchodzi w „podstawowy projekt”, ale jest niezbędne?

Wielu inwestorów zakłada, że w cenie projektu zawarte jest wszystko, co potrzebne. Niestety, to założenie często prowadzi do nieporozumień i dodatkowych wydatków. Rzeczywistość wygląda tak, że wiele elementów wymaganych na etapie realizacji nie wchodzi w podstawowy zakres.

Przykładowo: uzgodnienia ZUDP, projekt przyłączy, analizy akustyczne, uzgodnienia z rzeczoznawcami (np. sanepid, ppoż.), projekty zieleni czy organizacji ruchu to elementy, które często trzeba zamawiać oddzielnie. Dotyczy to także projektów infrastruktury drogowej, jeżeli inwestycja wymaga np. rozbudowy zjazdu lub skrzyżowania.

Co więcej, część z tych zadań wymaga zaangażowania dodatkowych projektantów lub uzyskania zgód od zewnętrznych instytucji – takich jak zarządy dróg, konserwator zabytków czy gestorzy sieci. Brak wcześniejszego rozpoznania tych kwestii może wydłużyć harmonogram lub zwiększyć koszty inwestycji.

💸 Jak nie dać się zaskoczyć dodatkowymi kosztami?

🔍Po pierwsze, przed podpisaniem umowy zażądaj szczegółowego zakresu projektu. Nie wystarczy ogólny zapis „projekt budowlany + uzgodnienia”. Potrzebujesz precyzyjnej listy: co zostanie wykonane, kto za to odpowiada, w jakim terminie i za jaką kwotę.

📊 Po drugie, poproś o podział dokumentacji na kilka bloków: dokumenty wymagane do pozwolenia, dokumenty niezbędne do rozpoczęcia budowy, uzgodnienia i formalności (wraz z określeniem wykonawców), a także ewentualne elementy dodatkowe, takie jak projekt wykonawczy czy materiały marketingowe.

📅 Po trzecie, zaplanuj harmonogram. Określ, kto odpowiada za złożenie wniosku o pozwolenie, kto prowadzi kontakt z urzędem, i kto przygotowuje dokumentację przetargową – jeśli zamierzasz przeprowadzić przetarg na generalnego wykonawcę.

🧭 Z perspektywy architekta:

Dobry projekt to nie tylko rysunki. To kompletna dokumentacja, która pozwala bezpiecznie wejść na budowę – bez maili z urzędu i bez kosztownych poprawek.

W 2H+ Architekci pracujemy z deweloperami od wczesnej koncepcji aż po decyzję PnB.
Wiemy, że inwestycje rozbijają się nie o elewację, ale o szczegóły techniczne, czas i odpowiedzialność.

📩 Jeśli chcesz projekt, który „się zgadza” nie tylko formalnie, ale i biznesowo – zapraszamy do współpracy.