Dlaczego Twoja inwestycja nie sprzedaje się tak, jak planowałeś?

7 błędów, które zjadają marżę jeszcze przed odbiorami

Problemy ze sprzedażą mieszkań potrafią zaskoczyć nawet doświadczonych deweloperów. Budowa zakończona, inwestycja gotowa, strona działa, wizualizacje wyglądają świetnie… ale telefon milczy.

Brzmi znajomo?

To jedna z najtrudniejszych sytuacji dla dewelopera. Rynek nie daje informacji zwrotnej wprost – klienci po prostu nie kupują.
A czas działa przeciwko Tobie: z każdym miesiącem maleje płynność, rosną koszty stałe, banki zaczynają zadawać pytania.

Z czego to się bierze?
Zwykle nie z jednego błędu – ale z sumy decyzji, które wydawały się neutralne, a w praktyce zablokowały sprzedaż.

Oto 7 rzeczy, które warto przeanalizować – zanim uruchomisz kolejną kampanię, kolejną zniżkę i kolejny raz zapytasz: „dlaczego nie działa?”.

1. Zły timing – sprzedaż wystartowała za późno

Wciąż wielu inwestorów czeka z ofertą do momentu, gdy widać mury.
Problem? Dziś to zdecydowanie za późno.

Klienci kupują na etapie „dziury w ziemi” – pod warunkiem, że masz zaufanie, dobre materiały i przekaz.

Jeśli zaczniesz sprzedaż dopiero w stanie deweloperskim:

• konkurencja będzie już „w grze” z lepszymi lokalizacjami,

• klient, który był zainteresowany wcześniej, już kupił gdzie indziej,

• nie masz czasu na budowanie ruchu i leadów.

🔍 Przykład: Inwestycja 38 mieszkań, sprzedaż uruchomiona po stanie surowym – po 6 miesiącach: 12 mieszkań sprzedanych. Porównywalna inwestycja, która wystartowała w przedsprzedaży – 80% lokali sprzedanych przed tynkami.

2. Układy mieszkań niedopasowane do rynku

Często decyzje projektowe są podejmowane „na oko” – albo przez architekta, który nie zna lokalnych realiów sprzedażowych.

Co może nie zadziałać?

• zbyt wiele dużych mieszkań (np. 3-pokojowych 65–70 m²), które „ładnie wyglądają, ale nie rotują”,

• za mało kompaktowych 2-pokojowych 40–50 m², które są dziś standardem dla singli i młodych par,

• nieczytelne rozkłady, ciemne kuchnie, za mało balkonów.

📌 Klient widzi to od razu. Nawet jeśli tego nie powie – po prostu nie wraca.

3. Brak wyróżników – Twoja inwestycja wygląda „jak każda”

Rynek jest przesycony. Klienci przeglądają 15 ofert dziennie.

Jeśli Twoja inwestycja nie pokazuje jasno dlaczego warto ją kupić, przegrywa – nawet jeśli jest solidna i dobrze zaprojektowana.

Wyróżniki mogą być różne:

• zielone patio,

• dobra ekspozycja na światło,

• lokalizacja blisko parku,

• kompaktowe układy do najmu,

• atrakcyjne płatności (np. 10/90).

🔍 Zadaj sobie pytanie: gdybym miał tylko 10 sekund, żeby pokazać, co jest wyjątkowego w tej inwestycji – co bym pokazał?

4. Zbyt ogólny lub nieczytelny komunikat sprzedażowy

Typowe hasła: „nowoczesna inwestycja”, „komfort i przestrzeń”, „dobra lokalizacja” – to puste słowa.

Tymczasem klienci szukają konkretów:

• metrażów,

• układów,

• terminów,

• cen,

• standardu.

Twój landing page, ogłoszenie i reklama muszą mówić jasno:
co to jest, dla kogo i dlaczego warto kupić właśnie teraz.

5. Brak dostosowania do grupy docelowej

Inwestycja w centrum miasta z mikroapartamentami i reklamą do rodzin?
Osiedle na obrzeżach z ofertą 70-metrowych mieszkań bez placu zabaw?

Wiele inwestycji nie działa, bo komunikacja idzie do niewłaściwej grupy.

📌 Zanim stworzysz reklamę – zadaj sobie pytanie: kto naprawdę będzie tu mieszkał? I co dla tej osoby jest ważne?

6. Niski poziom materiałów marketingowych

Wizualizacje 3D z 2015 roku, PDF do pobrania, brak mapki, brak zdjęć z budowy.

Dziś to nie przejdzie. Klient chce:

• estetyki na poziomie premium (nawet jeśli inwestycja nie jest premium),

• czytelnych planów i zdjęć,

• emocji (np. jak będzie wyglądało życie tutaj),

• narzędzi do podjęcia decyzji (np. kalkulatora rat, opcji rezerwacji).

🔍 Jedna z inwestycji, którą analizowaliśmy: po wymianie wizualizacji i poprawieniu strony – wzrost liczby zapytań o 230% w 4 tygodnie. I to bez zmiany budżetu reklamowego.

7. Brak strategii przedsprzedaży i budowania zaufania

Dziś sprzedaż to nie tylko ogłoszenie na OLX. To:

• kampania reklamowa dopasowana do odbiorcy,

• lead magnety (np. katalog mieszkań, kalkulator rat),

• kontakt telefoniczny i mailowy,

• obecność na rynku – Google, social media, lokalne portale.

Brakuje Ci przedsprzedaży?
Zacznij teraz. Buduj zaufanie i listę zainteresowanych, zanim projekt opuści ziemię.

🧠 Podsumowanie:

Sprzedaż, która nie idzie zgodnie z planem – nie zawsze wynika z lokalizacji, ceny czy „spowolnienia rynku”.
Często to wynik braku przemyślanego projektu sprzedażowego – i kilku decyzji, które nie były błędne… ale nie były też trafne.

🧭 Z perspektywy architekta:

Dobrze zaprojektowany budynek to nie tylko bryła.
To narzędzie, które ma się sprzedać, zmieścić w Excelu i spełnić realne potrzeby rynku.

Od lat projektujemy budynki mieszkaniowe tak, by:

• dobrze wyglądały na wizualizacjach,

• dobrze się sprzedawały,

• i dobrze się bilansowały.

📩 Jeśli masz inwestycję, która stoi – lub planujesz nową i chcesz uniknąć tych błędów – zapraszamy do współpracy.
Pokażemy, jak zaprojektować coś, co naprawdę działa.