Urzędy opóźniają inwestycje?

5 absurdów, które blokują budowę – i jak się przed nimi bronić

🔴 Dlaczego ten temat jest tak ważny?

Zarówno początkujący inwestor, jak i doświadczony deweloper może trafić na urzędowy „mur” – i w efekcie stracić nie tylko miesiące, ale czasem również lata, zanim wbije pierwszą łopatę w ziemię. Opóźnienia urzędowe w inwestycjach budowlanych to niestety realny problem, ponieważ generują niepotrzebne koszty, wywołują frustrację, a także zwiększają ryzyko utraty harmonogramu.

Choć procedura uzyskania pozwolenia na budowę wydaje się na papierze stosunkowo przejrzysta, to w rzeczywistości często okazuje się znacznie bardziej złożona. Co więcej, pojawiają się w niej nieprzewidywalne absurdy, które mogą całkowicie zablokować inwestycję. Dlatego w tym artykule pokazujemy, co naprawdę ją opóźnia, a także – jak można się przed tym skutecznie chronić.

1. „Brakujące dokumenty”… które były w teczce

Przykład:
Składasz kompletny wniosek o pozwolenie. Jednak po miesiącu urząd informuje, że brakuje opinii ZUDP – mimo że dokument był w załączniku.

📌 Dlaczego to się dzieje?
Część urzędów nadal pracuje wyłącznie na papierze, natomiast inne przeszły częściowo na system cyfrowy. W takich warunkach dokumenty łatwo „gubią się” między działami, co prowadzi do chaosu i opóźnień.

✅ Jak się bronić?
– Zawsze składaj wniosek z potwierdzeniem nadania – przez ePUAP lub dziennik podawczy.
– Co więcej, dołącz własną checklistę, aby jasno wykazać kompletność dokumentów.
– Zawsze dokumentuj kontakty mailowo – to Twoje formalne zabezpieczenie.

2. Zmiana urzędnika = cofnięcie procedury

Przykład:
Prowadzisz uzgodnienia z urzędnikiem, który akceptuje projekt. Jednak gdy wraca z urlopu – zastępuje go ktoś inny i… wszystko zaczyna się od początku.

📌 Dlaczego to się dzieje?
Nie istnieje jednolita interpretacja przepisów. Co więcej, każdy urzędnik odpowiada osobiście za swoje decyzje, dlatego wielu z nich woli „dmuchać na zimne” i unikać zatwierdzania cudzych ustaleń.

✅ Jak się bronić?
– Zawsze żądaj pisemnych uwag i potwierdzeń.
– Jeżeli coś zostało uzgodnione, poproś o notatkę służbową lub protokół.
– Pamiętaj, że działając formalnie, zabezpieczasz się lepiej niż przez nieformalne ustalenia telefoniczne.

3. WZ/MPZP zmienia się w trakcie procesu

Przykład:
Składasz wniosek na podstawie ważnej decyzji WZ. Po trzech miesiącach pojawia się jednak nowy plan ogólny i projekt już nie spełnia aktualnych wymogów.

📌 Dlaczego to się dzieje?
Proces uchwalania planów miejscowych może przebiegać bardzo szybko. Natomiast informowanie inwestorów bywa niewystarczające lub opóźnione.

✅ Jak się bronić?
– Monitoruj lokalne BIP-y i ogłoszenia o planach.
– Złóż wniosek jak najszybciej po uzyskaniu decyzji WZ.
– Jeżeli to możliwe, inwestuj na terenach z MPZP – ponieważ ryzyko zmian jest tam znacznie niższe.

4. Sprzeczne opinie między instytucjami

Przykład:
Sanepid akceptuje projekt w wersji A. Z kolei Straż Pożarna ją odrzuca i żąda wersji B. W efekcie Sanepid nie zgadza się na wersję B…

📌 Dlaczego to się dzieje?
Między instytucjami brakuje koordynacji, a każda z nich interpretuje przepisy wyłącznie według własnych kompetencji.

✅ Jak się bronić?
– Organizuj spotkania koordynacyjne z udziałem wszystkich zainteresowanych stron.
– Prowadź dziennik uzgodnień – to pozwoli kontrolować wersje projektu.
– Ustal z architektem harmonogram uzgodnień oraz wersjonowania dokumentacji, tak aby uniknąć chaosu.

5. Absurdalne wymagania „dla świętego spokoju”

Przykład:
Urzędnik wymaga projektu zagospodarowania terenu dla placu manewrowego o powierzchni zaledwie 30 m². Tłumaczy to stwierdzeniem: „bo tak się robiło zawsze”.

📌 Dlaczego to się dzieje?
Wielu urzędników unika odpowiedzialności, przez co kierują się utartą praktyką, a nie literalnym brzmieniem przepisów.

✅ Jak się bronić?
– Powołuj się na konkretne akty prawne.
– Jeżeli urząd się upiera, złóż skargę do organu wyższego szczebla.
– W sytuacjach spornych warto rozważyć skargę do SKO lub WSA.

✋ Nie każdy urząd tak działa – ale każdy inwestor musi być gotowy

Warto pamiętać, że wiele urzędów działa profesjonalnie i rzetelnie. Jednak nawet wtedy warto wiedzieć, gdzie mogą pojawić się problemy i jak można się na nie przygotować. Dzięki temu można oszczędzić czas, pieniądze i nerwy.

Doświadczenia z procedurą potrafią kosztować naprawdę dużo:
– od 6 do 12 miesięcy opóźnienia,
– utrata klientów i finansowania,
– konieczność powtórzenia uzgodnień (WZ, ZUDP, ppoż.).

🧭 Co robimy jako biuro projektowe?

W 2H+ Architekci nie zostawiamy klienta z dokumentami.

• Prowadzimy proces uzgodnień,

• reagujemy na uwagi urzędów,

• mówimy otwarcie, gdzie można „przyspieszyć” proces,

• pomagamy omijać absurdy – zgodnie z prawem.

Chcesz omówić konkretny przypadek? Zapraszamy na bezpłatną konsultację.