Co mówią wykonawcy o projektach deweloperskich?

🧱 5 rzeczy, których nie znoszą – i jak ich unikać

Opinie wykonawców o projektach deweloperskich potrafią brzmieć bardzo dosadnie.
W prezentacjach wszystko wygląda pięknie, a na wizualizacji – wręcz bezbłędnie.
Jednak gdy projekt trafia na budowę, bardzo często słychać jedno zdanie:
„Kto to wymyślił?!”

To wcale nie jest złośliwość, lecz raczej wyraz frustracji.
Dlaczego? Ponieważ wiele projektów, choć dobrze wygląda na papierze, w rzeczywistości generuje:

– straty czasu,
– błędy wykonawcze,
– oraz koszty, których inwestor wcześniej nie przewidział.

Dlatego poniżej znajdziesz 5 rzeczy, które regularnie irytują kierowników budów i wykonawców,
a także wskazówki, jak ich skutecznie unikać – projektując z myślą nie tylko o urzędzie, ale również o samej budowie.

⚠️ 1. Załamania i „łamane” bryły, które komplikują konstrukcję

Na renderze: efektowna forma, cień na elewacji i wrażenie prestiżu.
Ale na budowie? Pojawiają się:

– nietypowe szalunki,
– więcej zbrojenia,
– trudniejsze deskowanie oraz ocieplenie.

🔧 Co mówią wykonawcy:

„Mamy 3 dni roboty więcej przez jedno cofnięcie ściany. A inwestor nie chce zapłacić za nadgodziny.”
„Rampy po łuku to indywidualne szalunki i znacznie większe koszty.”

✅ Jak tego uniknąć:
Projektuj z myślą o prostych siatkach konstrukcyjnych.
Efekt estetyczny można osiągnąć detalem – zamiast komplikować główną strukturę.
Dzięki temu projekt pozostaje efektowny, ale łatwiejszy do zbudow

🧱 2. Zbyt mało miejsca na instalacje i szachty

W projekcie wszystko teoretycznie się mieści, jednak na budowie:
rury wystają poza ścianę, pojawia się kolizja wentylacji z belką, a przeróbki trzeba robić na miejscu.
Instalacje to nie tylko rura, ale także izolacja, wieszaki i konieczność prowadzenia pod sufitem –
co często oznacza jego dodatkowe obniżenie.

🔧 Co mówią wykonawcy:

„Jeśli musimy kuć żelbet, żeby zmieścić rurę, to znaczy, że ktoś nie zrobił roboty porządnie.”

✅ Jak tego uniknąć:
Wymagaj realnego modelowania instalacji już na etapie projektu, a nie dopiero w trakcie budowy.
Dzięki temu unikniesz kolizji i improwizacji.
Pozwól również instalatorom zabrać głos przed złożeniem dokumentacji do realizacji –
ponieważ to oni będą ją wdrażać w praktyce.

🚪 3. Nietypowa stolarka okienna i drzwiowa bez uzasadnienia

Często spotykamy się z projektami, w których zastosowano:

– różne wymiary okien na każdej kondygnacji,
– przeszklenia narożne z ukrytym słupem,
– niestandardowe drzwi balkonowe.

🔧 Co mówią wykonawcy:

„Mamy 12 okien w 5 różnych wymiarach. To oznacza: więcej błędów, pomyłek oraz przestojów.”

✅ Jak tego uniknąć:
Unifikuj. Jeśli chcesz zaprojektować coś „ładnego” – niech będzie to zarówno estetyczne, jak i powtarzalne.
Dzięki temu unikniesz chaosu na budowie i ograniczysz ryzyko błędów.
Pamiętaj: okna i drzwi to nie tylko design – to też system montażu, transportu i logistyki.

🧱 4. Brak dostępu do przestrzeni technicznych lub serwisowych

To kolejny problem, który często wychodzi dopiero w trakcie użytkowania budynku.
Chodzi o sytuacje, gdy projekt przewiduje:

– nieotwieralne rewizje,
– brak przejść serwisowych,
– niskie sufity techniczne, które uniemożliwiają prowadzenie prac.

🔧 Co mówią wykonawcy:

„To wygląda dobrze tylko do pierwszej awarii. Potem trzeba kuć, burzyć, a na końcu tłumaczyć się klientowi.”

✅ Jak tego uniknąć:
Projektuj jak eksploatator.
Zadbaj o dostęp, przestrzeń serwisową oraz realne rewizje, które można faktycznie otworzyć.
Dzięki temu unikniesz przyszłych problemów z serwisem, a klient nie będzie mieć do Ciebie pretensji po odbiorze budynku.

🔄 5. Zbyt dużo zmian po pozwoleniu na budowę

Zmieniasz układ mieszkań? Dołożysz balkony? Przesuwasz szyby wind?
Każda taka modyfikacja wpływa na harmoniogram i prowadzi do nieporozumień.

🔧 Co mówią wykonawcy:

„Projekt zmienia się w trakcie budowy. Nic nie zgadza się z rysunkami. Trzeba podejmować decyzje na miejscu – a to kosztuje czas i pieniądze.”

✅ Jak tego uniknąć:
Przygotuj projekt „na serio” przed złożeniem wniosku o PnB – nie tylko do urzędu, lecz także do realizacji.
Uwzględnij margines na ewentualne poprawki, ponieważ nie wszystko da się naprawić kolejną zmianą rysunku.
Dobrze przygotowany projekt to mniej stresu – zarówno dla inwestora, jak i wykonawców.

🧭 Z perspektywy architekta:

Dobrze zaprojektowany budynek to nie tylko ładna elewacja.
To taki budynek, który można zbudować bez konfliktów, dopłat, poprawek i zbędnego stresu.

Od lat rozmawiamy z wykonawcami, analizujemy ich komentarze, sprawdzamy, co działało dobrze,
a co z kolei sprawiło poważne trudności na etapie budowy.