Nowe warunki techniczne dla budynków ochronnych. Cicha rewolucja, która zmieni rynek mieszkaniowy – choć mało kto o tym mówi!

Nowe warunki techniczne dla budowli ochronnych nigdy wcześniej nie były głównym tematem rozważań przy projektowaniu obiektów, a teraz sytuacja się zmienia. Przepisy te wpłyną na projektowanie budynków równie mocno, co planowana likwidacja WZ w 2026 roku.

Chodzi mianowicie o nowe przepisy dotyczące budowli ochronnych – w tym schronów, ukryć i miejsc doraźnego schronienia. W praktyce wiele inwestycji mieszkaniowych będzie musiało je uwzględnić, tymczasem większość branży jeszcze nawet nie zaczęła o tym myśleć.

1. Schrony wracają do mainstreamu – nie jako ciekawostka, lecz jako obowiązek

Nowe warunki techniczne dla budowli ochronnych wprowadzają bowiem obowiązek planowania infrastruktury ochronnej dla mieszkańców miast. Oznacza to w praktyce, że:

• konieczne będzie zapewnienie miejsc schronienia dla znacznej części ludności miejskiej,

• istnieje możliwość kwalifikowania budynków jako obiektów pełniących funkcję ochronną,

• wreszcie część przestrzeni (piwnice, podziemia, pomieszczenia techniczne) będzie musiała zostać dostosowana do parametrów wymaganych od budowli ochronnych.

Nie będzie to więc dodatek „dla chętnych”, lecz nowa warstwa prawa, która wejdzie na poziom równy z Warunkami Technicznymi.

LINK DO USTAWY

2. Garaże i piwnice już nie będą „wolną przestrzenią”

W praktyce największe zmiany dotyczą nowych budynków wielorodzinnych. Budowla ochronna:

• może być wbudowana w budynek,

• może pełnić podwójną funkcję (np. techniczną na co dzień, ochronną w razie zagrożenia),

• musi spełniać bardzo konkretne wymagania – zarówno konstrukcyjne, jak i wentylacyjne.

Co to oznacza dla inwestora?

Garaż podziemny z cienkimi ściankami działowymi i siatkowymi komórkami przestaje być akceptowalny jako przestrzeń ochronna. Pomieszczenia techniczne będą musiały posiadać określoną odporność ogniową i konstrukcyjną. Piwnice przestaną być traktowane jako przestrzeń „dowolna” – staną się integralnym elementem infrastruktury bezpieczeństwa.

To oznacza realne koszty, zmiany w projektowaniu oraz wydłużony proces uzgodnień.

3. W wielu nowych osiedlach schron może stać się obowiązkowy

Nowe warunki techniczne dla budowli ochronnych przewidują, że w miastach trzeba będzie zapewnić miejsca schronienia dla ludności w określonej odległości od miejsca zamieszkania.
W praktyce oznacza to, że odległość od miejsca przebywania ludności do budowli ochronnej nie może przekraczać 500 metrów.
Na nowych osiedlach i kwartałach miasto będzie więc wymagać zapewnienia funkcji ochronnych gdzieś w obrębie inwestycji.
W związku z tym deweloper budujący duże osiedle może zostać zobowiązany do:

• zaprojektowania schronu lub ukrycia w ramach inwestycji,

• zapewnienia udziału w budowli ochronnej w tej części miasta,

• albo dostosowania części podziemi do pełnienia funkcji ochronnej.

To kolejny element, który – podobnie jak PBC, wskaźnik MP czy linie zabudowy – będzie wpływał na układ urbanistyczny.

4. „Podwójna funkcja” – czyli schron, który na co dzień jest czymś innym

Nowe przepisy przewidują budowle ochronne jako pomieszczenia, które na co dzień są garażem, magazynem, pomieszczeniem technicznym lub zapleczem, a w czasie zagrożenia przechodzą w tryb ochronny.

Brzmi prosto, jednak niesie to za sobą konkretne konsekwencje:

• musi istnieć możliwość hermetyzacji,

• wentylacja powinna mieć tryb filtracyjny,

• drzwi muszą spełniać określone wymagania odpornościowe,

• wyjścia zapasowe muszą prowadzić poza strefę zagruzowania,

• nie wolno demontować elementów przywracających funkcję ochronną.

Ustawa precyzuje, że schrony i ukrycia mają być projektowane jako „obiekty o podwójnej funkcji” – czyli normalnie użytkowane, ale w razie zagrożenia przekształcane w budowle ochronne.

5. Kto za to zapłaci? Niestety – inwestor, a później wspólnota

Nowe wymagania wpłyną zarówno na koszty projektu, jak i na koszty wykonawcze.

Koszty projektu budowlanego obejmują m.in.:

• analizę możliwości organizacji schronienia,

• rysunki pokazujące organizację miejsca doraźnego schronienia,

• wskazanie wydzielonej strefy technicznej do przyszłego montażu urządzeń schronowych,

• opis techniczny zgodny z art. 94,

• tabelę z potencjalną pojemnością schronienia,

• nowe wymagania dotyczące garażu.

Koszty wykonawcze wynikają z konieczności:

• instalacji zasilania awaryjnego,

• systemów filtracji,

• dodatkowej odporności konstrukcji,

• przeglądów i utrzymania,

• okresowej konserwacji,

• zabezpieczonych przejść instalacyjnych i hermetyzacji.

Oznacza to dodatkowe koszty zarówno na etapie budowy, jak i późniejszego utrzymania, czyli w opłatach wspólnotowych lub czynszu.

Jednocześnie niektóre wydatki mogą być refundowane – zgodnie z art. 106 przewidziana jest dotacja do 100% kosztów związanych z funkcją ochronną, w tym także dla garaży przystosowanych do miejsc doraźnego schronienia.

6. Wpływ na ceny mieszkań – temat, o którym mało kto mówi

Wyobraźmy sobie prosty przykład: garaż podziemny, który trzeba wzmocnić i wyposażyć w elementy funkcji ochronnej, lub piwnica, która musi spełniać parametry hermetyczności, wentylacji i ewakuacji.

Koszt przystosowania takich przestrzeni może wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych na każdy metr kwadratowy powierzchni schronowej. W wielu projektach oznacza to od kilkuset tysięcy do nawet kilku milionów złotych dodatkowych wydatków, a branża dopiero zaczyna to kalkulować.

7. Dlaczego architekci mają dziś ogromną odpowiedzialność?

Architekt odpowiada bowiem za układ funkcji i lokalizację pomieszczeń, prowadzi uzgodnienia z urzędami, a także musi przewidzieć wpływ schronów na koszty, sprzedaż i harmonogram inwestycji.

Dobrze zaprojektowana budowla ochronna może stać się częścią garażu, strefy lokatorskiej, zaplecza lub niezależnym obiektem w obrębie działki. Natomiast źle zaprojektowana – potrafi zablokować pozwolenie na budowę lub zwiększyć koszt inwestycji o miliony złotych.

8. Przykład z praktyki – miejsce doraźnego schronienia w nowym budynku

W budynku o powierzchni ok. 3000 m² PUM, z 50 mieszkaniami i garażem podziemnym, część poziomu –1 została zaprojektowana w taki sposób, aby mogła pełnić funkcję miejsca doraźnego schronienia.

W praktyce oznacza to, że:

• przestrzeń garażowa jest otwarta, bez gęstej siatki ścianek i komórek,

• zachowano odpowiednią wysokość użytkową,

• przewidziano możliwość wydzielenia strefy (bramy EI, kurtyny),

• zaplanowano wyjścia ewakuacyjne po obu stronach budynku,

• instalacje mają możliwość pracy w trybie awaryjnym (wentylacja, zasilanie),

• na co dzień jest to normalny garaż,

• w sytuacji zagrożenia – bezpieczna przestrzeń dla mieszkańców.

To doskonały przykład, jak nowe przepisy realnie wpływają na architekturę – nie w teorii, lecz w praktyce, nawet w Twoim garażu podziemnym.

9. Co powinien zrobić inwestor już dziś?

Inwestor powinien przede wszystkim:

• sprawdzić potencjał działki pod kątem nowej funkcji ochronnej,

• zlecić analizę projektową uwzględniającą możliwe formy budowli ochronnych,

• rozplanować układ podziemi, aby uniknąć kosztownych przeróbek,

• wprowadzić temat schronów do umowy na projekt architektoniczny,

• zaplanować strategię uzgodnień z urzędem,

• przygotować model finansowy uwzględniający koszty funkcji ochronnej,

• skonsultować projekt z biurem dobrze znającym nowe przepisy.

10. Najważniejsze pytanie

Czy Twoja inwestycja jest gotowa na nowe warunki techniczne budowli ochronnych?

Jeśli nie – im wcześniej to sprawdzisz, tym mniej zapłacisz później. Zgodnie z ustawą:

• każda gmina musi zapewnić budowle ochronne dla ludności,

• właściciele i zarządcy budynków mają obowiązek udostępnić obiekty do pełnienia funkcji ochronnych.

W praktyce oznacza to, że budynki mieszkaniowe będą musiały posiadać MDS, większe obiekty – ukrycia, a niektóre – schrony (zwłaszcza strategiczne i infrastrukturalne).

To się po prostu wydarzy. To, co dziś wydaje się „dodatkiem”, za chwilę stanie się fundamentem projektowania.

Tak było z rampami, parkingami, izolacją akustyczną czy normami energetycznymi. Tak będzie również ze schronami.

Pytanie nie brzmi: „Czy muszę?”
Pytanie brzmi: „Czy mój projekt jest gotowy na nowe przepisy?”

Jeśli chcesz przeprojektować inwestycję zgodnie z nowymi WT dla budowli ochronnych – NAPISZ DO NAS!