Koszty nadzorów budowlanych – czego się spodziewać?

Koszty nadzorów budowlanych są istotnym elementem każdej inwestycji, ponieważ nadzór budowlany zapewnia zgodność realizacji prac z projektem, przepisami prawa oraz zasadami sztuki budowlanej. Wyróżnia się kilka rodzajów nadzoru, z których każdy wiąże się z określonymi zadaniami i kosztami, zależnymi m.in. od skali i złożoności projektu.

Rodzaje nadzorów budowlanych

1. Nadzór autorski

Nadzór autorski stanowi istotny aspekt współpracy między projektantem a inwestorem, mający na celu zapewnienie, że projekt jest realizowany zgodnie z zamierzeniami.

Inwestor ma prawo podjąć decyzję, czy architekt (projektant) powinien sprawować nadzór autorski nad realizacją inwestycji budowlanej. Należy jednak podkreślić, że w wielu sytuacjach nadzór autorski jest zalecany, a w przypadku bardziej złożonych projektów może być wręcz niezbędny. Nawet jeśli inwestor zdecyduje się zrezygnować z nadzoru autorskiego, projektant wciąż ponosi odpowiedzialność za zgodność projektu z przepisami prawa budowlanego oraz za ewentualne błędy, które mogą wystąpić w trakcie realizacji budowy.

Zwykle wynagrodzenie za pełnienie nadzoru autorskiego ustalane jest na etapie zawierania umowy między inwestorem a projektantem (architektem). Ta kwota stanowi dodatkową opłatę za usługi związane z monitorowaniem realizacji inwestycji, zapewniając zgodność z projektem oraz oferując doradztwo, wprowadzanie poprawek i zatwierdzanie zmian w trakcie budowy.

Jest to istotny wydatek, który warto uwzględnić w budżecie każdej inwestycji. W tym artykule omówimy, jakie są rodzaje nadzorów, z czego wynikają koszty nadzoru budowlanego oraz czego można się spodziewać na poszczególnych etapach budowy.

Sprawowany przez autora projektu architektonicznego lub głównego projektanta. Ma na celu dopilnowanie, aby budowa była realizowana zgodnie z projektem oraz wytycznymi technicznymi.

Zakres nadzoru autorskiego obejmuje:

• Regularne wizyty na budowie:
  Projektant powinien systematycznie odwiedzać plac budowy, aby monitorować postęp prac i zapewnić ich zgodność z projektem. Częstotliwość tych wizyt może się różnić w zależności od etapu realizacji budowy oraz skomplikowania projektu. Wizyty mogą być organizowane co tydzień, co miesiąc lub w innym, ustalonym w umowie, rytmie, dostosowanym do aktualnych potrzeb inwestycji.
• Weryfikacja zgodności z projektem:
  Projektant ma obowiązek monitorować, czy realizowane prace odpowiadają jego założeniom, biorąc pod uwagę zarówno aspekty konstrukcyjne, jak i instalacyjne. W sytuacji, gdy dostrzeże jakiekolwiek niezgodności lub błędy, może domagać się od wykonawcy ich poprawy.
• Zatwierdzanie modyfikacji w projekcie:
  W przypadku, gdy podczas budowy wystąpią zmiany w projekcie (takie jak modyfikacje konstrukcyjne, układ pomieszczeń czy instalacji), projektant jest zobowiązany do ich zatwierdzenia lub przedstawienia alternatywnych rozwiązań. Wprowadzanie takich zmian bez wcześniejszej konsultacji z projektantem może prowadzić do trudności w realizacji projektu.
• Konsultacje i doradztwo techniczne:
  W ramach nadzoru autorskiego projektant pełni rolę doradczą, oferując wykonawcy i inwestorowi wskazówki dotyczące rozwiązań projektowych. Może wyjaśniać techniczne wątpliwości oraz sugerować optymalne rozwiązania w przypadku napotkanych problemów.
• Zatwierdzanie jakości materiałów:
  Projektant może mieć również obowiązek nadzorowania jakości materiałów stosowanych na budowie, sprawdzając ich zgodność z wymaganiami określonymi w projekcie. W przypadku, gdy wykonawca stosuje materiały niezgodne ze specyfikacją, projektant ma prawo wskazać na potrzebę ich wymiany lub zastosowania zgodnie z projektem.

• Udział odbiorach częściowych i zakończenie budowy oraz odbiory:
  Po zakończeniu prac budowlanych projektant powinien wziąć udział w finalnym odbiorze technicznym, aby potwierdzić, że obiekt został zrealizowany zgodnie z projektem oraz spełnia normy bezpieczeństwa i budowlane. Może również uczestniczyć w procesie końcowego odbioru, podczas którego sporządzany jest protokół dotyczący wykonanych robót budowlanych.

Jakie są obowiązki projektanta podczas nadzoru autorskiego?

Projektant musi dbać o to, aby wykonanie budowy było zgodne z założeniami zawartymi w projekcie budowlanym. Ma obowiązek kontrolować, czy wykonawca realizuje projekt zgodnie z jego wskazówkami.

Jeśli wykonawca wprowadzi zmiany do projektu lub zaproponuje alternatywne rozwiązania, projektant musi je ocenić i zatwierdzić, pod warunkiem że spełniają założenia projektu oraz obowiązujące normy techniczne.

Współpraca z inwestorem:
Projektant ma obowiązek współpracować z inwestorem oraz informować go o postępach w budowie. Może również udzielać inwestorowi porad dotyczących realizacji projektu oraz informować o ewentualnych problemach.

Reagowanie na niezgodności i błędy:
Jeśli podczas budowy pojawią się niezgodności, błędy wykonawcze lub problemy techniczne, projektant musi natychmiast zareagować, wskazać konieczne poprawki i, jeśli to konieczne, zaproponować alternatywne rozwiązania.

Odpowiedzialność za projekt:
Projektant jest odpowiedzialny za zgodność projektu budowlanego z obowiązującymi przepisami, normami technicznymi oraz zasadami sztuki budowlanej. Nadzór autorski nie zwalnia go z odpowiedzialności za ewentualne błędy w projekcie, lecz gwarantuje, że zostaną one dostrzeżone podczas realizacji.

A ile kosztują nadzory autorskie?

Nadzór autorski ma na celu zapewnienie zgodności realizacji budowy z projektem, co obejmuje kilka działań poza wizytami na budowie, w zakres nadzoru autorskiego wchodzą:

1. Wizyty na budowie
2. Udzielanie wyjaśnień
   Projektant odpowiada na pytania wykonawcy i inwestora dotyczące szczegółów technicznych, interpretacji projektu lub ewentualnych problemów, które mogą pojawić się podczas budowy. Obejmuje to również rozmowy telefoniczne i e-maile, w których projektant wyjaśnia wątpliwości związane z realizacją projektu. Odpowiadanie na zapytania wykonawcy lub inwestora, które nie dotyczą bezpośrednio wizyt na budowie, ale wymagają czasu, może również wiązać się z dodatkowymi kosztami.
3. Przygotowanie dodatkowych rysunków
   Jeśli pojawią się nieprzewidziane w projekcie sytuacje wymagające modyfikacji (np. zmiana w układzie konstrukcji, poprawki technologiczne), projektant może przygotować dodatkowe rysunki, schematy, czy dokumenty niezbędne do realizacji zmian.

Wiele umów obejmuje także koszty za pracę projektanta poza budową. Zwykle są one rozliczane godzinowo lub w ramach ryczałtu.

Rozliczenie wizyt na budowie w ramach nadzoru autorskiego odbywa się zgodnie z umową między projektantem a inwestorem. W zależności od postanowień umowy, można wyróżnić różne standardowe metody rozliczania tych wizyt.

• Stawka godzinowa:
  Projektant, rozliczając się według stawki godzinowej, otrzymuje wynagrodzenie za każdą godzinę pracy w biurze na budowie. Monitoruje wtedy postęp, sprawdza zgodność z projektem oraz akceptuje wprowadzone zmiany.

Zalety:

• Elastyczność:
  Możliwość dostosowania liczby godzin wizyt do potrzeb inwestora.

• Przejrzystość:
  Koszty nadzoru zależą bezpośrednio od czasu poświęconego na jego realizację.

Wady:

• Trudność w przewidywaniu całkowitego kosztu nadzoru, ponieważ zależy on od rzeczywistego czasu poświęconego na budowę, który może się zmieniać w zależności od przebiegu budowy.
• Stawka ryczałtowa (stała kwota za całość nadzoru):
  W przypadku ustalenia stałej kwoty projektant otrzymuje określoną kwotę za całość nadzoru autorskiego, niezależnie od liczby wizyt czy czasu spędzonego na budowie. Taki model jest zazwyczaj wykorzystywany w przypadku projektów o określonym czasie trwania i z góry ustalonym zakresie prac nadzorczych. Koszt nadzoru autorskiego często oscyluje wokół 1-5% wartości całkowitej inwestycji lub 5-10% wartości dokumentacji projektowej, ale może to zależeć od umowy.
• Opłata za wizytę (koszt jednostkowy):
  Czasami projektant ustala opłatę za każdą wizytę na budowie. Może to obejmować określoną liczbę godzin na wizytę (np. 2-3 godziny) lub wynagrodzenie za pełną wizytę, bez względu na jej długość. Koszt jednej wizyty może wynosić od kilkuset zł do kilku tysięcy. Zależy on od skali budowy, kosztów dojazdu na teren budowy, w zależności od innych wymagań nadzoru.

• Koszt nadzoru w procentach od wartości inwestycji:
  Czasami koszt nadzoru autorskiego jest ustalany jako procent wartości inwestycji budowlanej. Zwykle oscyluje to wokół 5-10% całkowitej wartości inwestycji, zależnie od skali i złożoności projektu. Przykład: Jeśli koszt projektu wynosi 300 000 zł, nadzór autorski będzie kosztować 15 000–30 000 zł.

2. Nadzór inwestorski

Nadzór inwestorski to forma nadzoru, której celem jest ochrona interesów inwestora w trakcie realizacji projektu budowlanego. Jego kluczowym zadaniem jest monitorowanie, czy budowa przebiega zgodnie z obowiązującymi przepisami, projektem oraz umowami z wykonawcą. Funkcja ta różni się od nadzoru autorskiego, który skupia się na zgodności realizacji z projektem. Nadzór inwestorski ma na celu minimalizowanie ryzyk związanych z błędami wykonawczymi, niezgodnościami z normami oraz opóźnieniami. Nadzór inwestorski koncentruje się na interesach inwestora, dbając o to, aby wykonawca przestrzegał umowy, harmonogramu, budżetu oraz norm budowlanych.

Kto może pełnić funkcję nadzoru inwestorskiego?

Funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego może pełnić osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje zawodowe, najczęściej inżynier lub technik budowlany, specjalizujący się w danym rodzaju budownictwa. Przepisy określają wymogi dotyczące osoby pełniącej nadzór inwestorski, a inspektor powinien posiadać odpowiednie kwalifikacje:

• Uprawnienia budowlane do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (np. w zakresie konstrukcji budowlanych, instalacji, itd.)
• Doświadczenie w nadzorowaniu realizacji inwestycji budowlanych.

Płatność za nadzór inwestorski:

Koszty związane z nadzorem inwestorskim są zróżnicowane i uzależnione od wielkości inwestycji, stopnia skomplikowania projektu oraz warunków określonych w umowie. Zazwyczaj przyjmuje się formę opłaty ryczałtowej, która oscyluje między 1% a 3% wartości całej inwestycji. W niektórych przypadkach rozliczenie odbywa się na podstawie stawek godzinowych lub opłat za pojedyncze wizyty, co zależy od ustaleń z inwestorem.

Czy nadzór inwestorski jest konieczny?

Nadzór inwestorski nie jest obowiązkowy w każdym przypadku, ale w wielu sytuacjach warto go zastosować, a w niektórych wymaga go prawo. Istnieją jednak sytuacje, w których nadzór inwestorski jest obowiązkowy:

• Złożone inwestycje:
  W przypadku dużych inwestycji budowlanych, szczególnie tych o dużej wartości, złożoności lub takich, które wymagają szczególnego nadzoru, nadzór inwestorski jest zalecany, aby uniknąć problemów z wykonaniem projektu.

• Projektowanie obiektów użyteczności publicznej:
  Dla niektórych obiektów użyteczności publicznej, jak szpitale, szkoły czy obiekty przemysłowe, wymagane może być pełnienie nadzoru inwestorskiego przez specjalistę.

Czy urząd może narzucić obecność inspektora nadzoru inwestorskiego?

Tak, organ administracji może w decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę nałożyć obowiązek zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Taki wymóg ma uzasadnienie w przypadku inwestycji o dużym stopniu skomplikowania lub dużym rozmiarze. Wymagają one szczególnego nadzoru, aby zapewnić przestrzeganie przepisów prawnych oraz norm budowlanych. Przepisy budowlane oraz lokalne regulacje mogą określać takie obowiązki w zależności od specyfiki projektu. Przykładem są budowy obiektów użyteczności publicznej, technologicznie złożone lub narażone na szczególne ryzyko. Odpowiedni nadzór jest wtedy niezbędny dla zapewnienia bezpieczeństwa i jakości wykonania.

Zakres nadzoru inwestorskiego obejmuje:

• Sprawdzanie jakości wykonywanych prac i użytych materiałów.
• Kontrolę zgodności budowy z projektem oraz przepisami.
• Zatwierdzanie etapów robót budowlanych.
• Udział w odbiorach technicznych i końcowym odbiorze budynku.
• Sprawdzanie dziennika budowy i dokumentacji budowlanej.

3. Nadzór techniczny (branżowy)

Dotyczy specjalistycznych prac instalacyjnych, takich jak instalacje elektryczne, sanitarne, HVAC. Nadzór prowadzą inspektorzy nadzoru technicznego z odpowiednimi uprawnieniami.

Zakres nadzoru technicznego obejmuje:

• Kontrolę jakości instalacji i zgodności z projektem.
• Weryfikację materiałów i urządzeń instalacyjnych.
• Udział w próbach i odbiorach instalacji.

Koszt:
Zależny od skomplikowania instalacji, ale średnio wynosi od kilku do kilkunastu tysięcy za każdą branżę.

Czynniki wpływające na koszt nadzorów budowlanych

1. Wielkość i złożoność inwestycji:
   Im większy i bardziej skomplikowany budynek, tym więcej czasu i zaangażowania wymaga nadzór, co podnosi jego koszt.
2. Czas trwania budowy:
   Długie projekty wymagają regularnych wizyt na budowie przez wiele miesięcy, co wpływa na wyższe koszty nadzorów.
3. Liczba i rodzaj nadzorów:
   W inwestycjach wielobranżowych konieczne może być zaangażowanie kilku inspektorów (konstrukcyjnego, sanitarnego, elektrycznego).
4. Lokalizacja budowy:
   W dużych miastach koszty nadzoru są zazwyczaj wyższe ze względu na większe stawki specjalistów.
5. Specyficzne wymagania inwestora:
   Jeśli inwestor oczekuje częstszych wizyt nadzorczych lub bardziej szczegółowej kontroli, koszty będą wyższe.

Czy można zredukować koszty nadzorów?

1. Dokładny harmonogram budowy:
   Planowanie wizyt nadzorczych zgodnie z kluczowymi etapami prac może ograniczyć ich liczbę i koszty.
2. Wybór doświadczonych wykonawców:
   Sprawdzeni wykonawcy zmniejszają ryzyko błędów, co może zredukować potrzebę intensywnego nadzoru.
3. Konsolidacja nadzorów:
   Możliwość połączenia funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego z nadzorem technicznym w przypadku mniej skomplikowanych inwestycji.

TUTAJ znajdziesz przepisy prawa budowlanego i informacje o nadzorze budowlanym.

Podsumowanie

Koszty nadzorów budowlanych są nieodzownym elementem każdej inwestycji, zapewniającym jej bezpieczeństwo, jakość i zgodność z projektem. Choć mogą się wydawać wysokie, są inwestycją w spokój i pewność, że budowa przebiega prawidłowo. Warto uwzględnić je już na etapie planowania budżetu, aby uniknąć nieprzewidzianych problemów w trakcie realizacji.

Potrzebujesz wsparcia w nadzorze budowy? Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci dopilnować, aby Twoja inwestycja była zrealizowana zgodnie z najwyższymi standardami!