…i dlaczego wcale nie powinien

Koszt projektu architektonicznego często wywołuje u inwestorów zdziwienie. Jak to możliwe, że zestaw rysunków kosztuje kilkaset tysięcy złotych? Przecież to tylko… linie na papierze?

Otóż nie. To jakby uznać, że partytura to tylko nuty, a plan miasta – zbiór kresek. Projekt to nie dokument. To decyzja. A każda z tych decyzji wpływa na to, czy budowa się uda, ile będzie kosztować i czy w ogóle się opłaci.

W tym artykule pokażę Ci, z czego naprawdę składa się projekt, co obejmuje wycena i dlaczego „drogi projekt” często okazuje się najtańszą drogą do uniknięcia bardzo kosztownych błędów.

Projekt to nie jeden dokument. To proces

Nie ma czegoś takiego jak „projekt” w liczbie pojedynczej. Są projekty – na różnych etapach, o różnym przeznaczeniu i różnych celach.

Oto jak wygląda ten proces w praktyce:

• Koncepcja – czyli to, co zwykle oglądasz jako pierwsze: forma, układ, pomysł. Ale też: analiza chłonności działki, możliwości zabudowy, kosztów i strategii sprzedaży.

• Projekt budowlany (PB) – formalna dokumentacja do uzyskania pozwolenia na budowę. Składa się z części architektonicznej, konstrukcyjnej i instalacyjnej. Musi być zgodna z WZ, MPZP, warunkami ochrony ppoż., sanepidu i szeregiem innych wymagań.

• Projekt wykonawczy (PW) – szczegółowe rysunki, przekroje, detale i zestawienia dla wykonawców. Na tej podstawie buduje się rzeczywistość.

• Nadzór autorski – odpowiedzi na zapytania z budowy, adaptacje na żywo, walka o sens.

Dlaczego to tyle kosztuje?

1. Bo projekt to efekt pracy zespołu, nie jednej osoby

Za rysunkami stoją dziesiątki (czasem setki) godzin pracy architektów, konstruktorów, instalatorów, kosztorysantów i koordynatorów branż.

Projekt wymaga:

• analiz chłonności,

• uzgodnień z urzędami i gestorami,

• konsultacji ppoż., BHP i sanepid, ZUDP, konserwatorów,

• koordynacji międzybranżowej,

• sprawdzenia zgodności z Lex Deweloper, WZ, MPZP, ZPI

• prowadzenia całego procesu w systemie e-Budownictwo, e-puap

2. Bo architekt bierze za to odpowiedzialność prawną

Architekt podpisuje się pod tym, że budynek będzie:

• bezpieczny konstrukcyjnie,

• funkcjonalny,

• zgodny z przepisami,

• wykonalny w rzeczywistości.

Musi mieć ubezpieczenie OC, znać przepisy budowlane, ppoż., środowiskowe, energetyczne i znać realia budowy.

W praktyce (choć nie zawsze formalnie) architekt pełni rolę koordynatora całego projektu budowlanego, łącznie z branżami: konstrukcją, instalacjami, drogami itd. Klient zazwyczaj podpisuje jedną umowę z biurem architektonicznym, które z kolei podpisuje umowy z branżystami jako podwykonawcami.

Inaczej jest w innych krajach np. w Norwegii:  Architekt zawiera umowę tylko na projekt architektoniczny (ARK). Inwestor (zamawiający) osobno kontraktuje branżystów, np. RIB (konstrukcje), RIV (instalacje sanitarne), RIE (elektryczne), LARK (krajobraz). Odpowiedzialność architekta jest bardziej ograniczona – do jego zakresu.

3. Bo to inwestycja w przyszłość budynku

Dobry projekt:

• zmniejsza powierzchnie wspólne, zwiększając PUM,

• upraszcza bryłę, eliminując mostki termiczne,

• optymalizuje układ klatek i MP,

• dobiera takie materiały, które nie są najtańsze – ale najlepiej się sprzedają.

To są decyzje, które mogą zmienić koszt budowy o milion. Dosłownie.

Przykładowe koszty – z naszej praktyki

Zobacz, jak kształtują się orientacyjne ceny dokumentacji projektowej dla inwestycji mieszkaniowych:

To nie są stawki „z głowy”. To realne koszty pracy zespołu i narzędzi – a także odpowiedzialności, jaką bierzemy za cały proces.

A więc… czy projekt jest za drogi?

Jeśli koszt budowy wynosi 5–6 tys. zł/m², a inwestycja ma 4000 m² PUM, to mówimy o 20–24 milionach złotych.

Na tym tle projekt za 400 tys. zł to mniej niż 2% budżetu.

A jeśli ten projekt pozwala:

• zyskać dodatkowe 100 m² PUM,

• skrócić budowę o 2 miesiące,

• sprzedać mieszkania szybciej,

• uniknąć kilkumilionowych poprawek…

…to odpowiedź jest jasna.

Dlaczego stawki w Polsce są „żenująco niskie”?

Jak zauważył arch. Robert Konieczny: „Niestety w Polsce sytuacja wygląda dramatycznie — stawki są żenująco niskie, a projekty koncepcyjne często wykonywane są za darmo, co prowadzi do degradacji naszego zawodu”

Według niego:

• 7–8% wartości inwestycji to uczciwa stawka dla architekta (bez branżystów),

• za granicą to norma – u nas rzadko przekraczamy 2-4%.

Architekt to nie rysownik. To partner inwestycyjny

Jeśli szukasz biura, które:

• myśli jak inwestor,

• projektuje pod sprzedaż i wykonawstwo,

• zna rynek i jego realia,

• i potrafi doradzić, zanim zaczniesz tracić pieniądze…

To dobrze trafiłeś.

W 2H+ Architekci wierzymy, że dobry projekt to nie wydatek – to inwestycja w jakość, zysk i spokój.

Jeśli też tak uważasz – napisz do nas. Chętnie pokażemy Ci, jak wygląda architektura, która działa.