Ile naprawdę kosztuje „tania” koncepcja?

Dlaczego najtańsze pierwsze szkice potrafią wygenerować najdroższe konsekwencje

Jest taki moment w każdej inwestycji, kiedy wszystko wydaje się łatwe, aż do momentu kiedy, ktoś myśli, że tania koncepcja architektoniczna będzie dobry wyborem. Najwyżej później sobie dopracują.

W Polsce ta logika jest kusząca, bo brzmi rozsądnie. Po co przepłacać za coś, co „przecież może się zmienić”? Po co angażować czas i pieniądze w etap, który – w powszechnym odczuciu jest dopiero „wstępem”?

Problem w tym, że w realnych inwestycjach mieszkaniowych koncepcja nie jest wstępem.
Jest pierwszym momentem, w którym podejmujesz decyzje trudne do odwrócenia.

I właśnie dlatego „tania koncepcja” jest często jednym z najdroższych elementów całego procesu, tylko że koszt ujawnia się później, w innej rubryce budżetu i z inną nazwą.

Co to znaczy „koncepcja” w praktyce

W teorii koncepcja to szkice, układy, wstępne bryły.
W praktyce – dla inwestycji wielorodzinnej, to etap, na którym rozstrzyga się:

• logika urbanistyczna: jak budynek siada na działce, gdzie są wjazdy, gdzie strefy wspólne, gdzie „tarcie” z sąsiadami

• logika PUM: czy PUM wynika z realnego układu, czy z tabeli

• parking: czy da się go rozwiązać bez „zjadania” reszty projektu

• odporność na uzgodnienia: czy projekt ma bufor, czy jest „na styk”

• wrażliwe punkty formalne: wszystko to, co później urzędowo zaboli najbardziej

Jeżeli koncepcja powstaje jako szybki rysunek „żeby było”, a nie jako narzędzie decyzji, to inwestycja zaczyna działać jak domino: jeden błąd nie wygląda groźnie, dopóki nie przewróci kolejnych pięciu.

Z czego składa się koszt „taniej koncepcji”

Tania koncepcja architektoniczna rzadko kosztuje wyłącznie tyle, ile wynosi faktura za koncepcję. Prawdziwy koszt to suma konsekwencji. Najczęściej pojawia się w pięciu obszarach:

1) Koszt korekt w kolejnych etapach

Jeżeli na koncepcji nie rozwiązano parkingu, komunikacji, stref pożarowych, doświetlenia, układu pionów – to później trzeba to „dopisać” do projektu budowlanego lub technicznego.

A dopisywanie rzeczy do już istniejącej bryły jest zawsze droższe niż zrobienie ich od początku.

2) Koszt utraconego PUM

Zbyt optymistyczna koncepcja zazwyczaj obiecuje PUM, którego nie da się obronić. Kiedy wchodzi:

• realna komunikacja,

• realne szerokości,

• realne miejsca postojowe,

• realne odległości,

część PUM znika. I to nie znika po jednym cięciu, tylko po serii „drobnych” korekt.

3) Koszt opóźnienia

Zła koncepcja generuje opóźnienia, bo projekt krąży w pętli:

• korekta → uwagi → korekta → kolejne uwagi.

Każdy miesiąc opóźnienia to nie tylko koszty finansowania czy kosztów stałych. To również koszt utraty okna rynkowego, przedsprzedaży, planowania wykonawców.

4) Koszt konfliktów w zespole

Kiedy koncepcja jest słaba, branże zaczynają ją „naprawiać”, a nie rozwijać. Wtedy:

• konstrukcja walczy z układem,

• instalacje walczą z wysokościami,

• ppoż. walczy z rozwiązaniami komunikacji,

• drogi walczą z wjazdami.

To jest praca, za którą ktoś musi zapłacić – czasem wprost, a czasem w utraconej jakości.

5) Koszt reputacji i sprzedaży

Koncepcja „na szybko” często tworzy układy, które na papierze wyglądają jak maksimum, a w realnej sprzedaży są trudne:

• mieszkania ciemne,

• konflikty widokowe,

• balkony „na ścianę”,

• przestrzenie wspólne przypadkowe.

To potem wychodzi w tempie sprzedaży i w rabatach.

Co w taniej koncepcji jest najgroźniejsze

Najgroźniejsze w taniej koncepcji jest to, że ona daje fałszywe poczucie bezpieczeństwa.
Wygląda jak etap zrobiony. Ma rysunki, metry i wykresy.

Tylko że jest „bezpieczna” wyłącznie w jednym miejscu: w pliku PDF.

A inwestycje nie buduje się w PDF-ie.

Jak rozpoznać, że koncepcja jest „tania”?

Nie chodzi o cenę. Chodzi o zakres myślenia.

Zadaj trzy pytania:

1. Czy na koncepcji widać parking i wjazd jako realny układ, a nie dopisek?

2. Czy widać komunikację pionową i poziomą jako logiczny system, a nie „później się dorysuje”?

3. Czy koncepcja ma bufor – czy jest maksymalna, napięta i bez marginesu?

Jeżeli odpowiedzi są mgliste, inwestycja już na starcie zaczyna pracować „na długu technicznym”.

Podsumowanie

Tania koncepcja bywa tańsza tylko w jednym momencie: w momencie przelewu.
Potem staje się droższa – w poprawkach, w utraconym PUM, w opóźnieniach i w nerwach.

Koncepcja, która kosztuje więcej, często robi jedną rzecz:
eliminuje drogie błędy zanim zdążą stać się częścią projektu.

Potrzebujesz koncepcji architektonicznej?

Jeśli chcesz, możemy przygotować koncepcję nie po to, żeby „była”, tylko po to, żeby dało się ją dowieźć do PnB i budowy z parkingiem, buforem i realnym PUM, a nie jedynie pustą obietnicą.

Zadzwoń i porozmawiajmy!