Co kosztuje więcej: zmiana projektu, czy zmiana działki?

Pytanie, które inwestorzy zadają zbyt późno

Na pewnym etapie niemal każdej inwestycji pojawia się pytanie – zmiana projektu, czy zmiana działki?
Zazwyczaj wtedy, gdy coś już nie działa tak, jak miało działać.

Projekt się komplikuje.
PUM zaczyna się kurczyć.
Parking przestaje się mieścić.
Uzgodnienia idą w nieoczekiwanym kierunku.

I wtedy pada zdanie:
„Może to jednak nie jest dobra działka?”

To jedno z najtrudniejszych pytań w procesie inwestycyjnym.
Nie dlatego, że nie ma na nie odpowiedzi.
Tylko dlatego, że odpowiedź bardzo często oznacza stratę – niezależnie od tego, którą drogę wybierzesz.

Dlaczego to pytanie zawsze boli

Zmiana projektu boli, bo:

• kosztuje czas zespołu,

• generuje poprawki,

• psuje harmonogram.

Zmiana działki boli bardziej, bo:

• oznacza utratę kosztów już poniesionych,

• często wymaga wycofania się z decyzji,

• bywa wizerunkowo i psychologicznie trudna.

Dlatego inwestorzy naturalnie próbują „ratować” projekt.
Problem w tym, że nie każdą działkę da się uratować projektem, nawet bardzo dobrym.

Kiedy zmiana projektu ma sens

Zmiana projektu jest racjonalna wtedy, gdy:

• działka ma realny potencjał, ale projekt go nie wydobywa,

• problemy są punktowe (układ, parking, komunikacja),

• ograniczenia formalne są znane i stabilne,

• inwestycja ma jeszcze bufor czasowy i decyzyjny.

Wtedy projektowanie „od nowa” bywa tańsze niż:

• przepychanie się z urzędem,

• dokładanie kolejnych kompromisów,

• produkowanie wersji, które nie rozwiązują problemu.

Zmiana projektu boli, ale bywa kontrolowana.

Kiedy zmiana projektu staje się iluzją

Zmiana projektu przestaje mieć sens, gdy:

• działka jest konfliktowa formalnie,

• infrastruktura w ziemi wycina kluczowe fragmenty,

• dojazd lub wjazd jest ograniczony,

• parametry planistyczne są sprzeczne z oczekiwaniami rynku.

W takich przypadkach projekt zaczyna przypominać „łatanie kadłuba”:

• każda zmiana rozwiązuje jeden problem,

• ale generuje dwa kolejne.

Projekt staje się coraz bardziej skomplikowany, droższy i mniej czytelny.
A inwestycja traci pierwotną logikę.

Kiedy zmiana działki jest tańsza, nawet jeśli boli

Zmiana działki bywa racjonalna, gdy:

• koszty adaptacji projektu zaczynają przekraczać koszty „utopione”,

• ryzyko administracyjne rośnie z każdą korektą,

• projekt zaczyna oddalać się od założeń sprzedażowych,

• PUM kurczy się szybciej niż budżet.

To są decyzje, których nie widać w Excelu, bo Excel nie liczy:

• zmęczenia zespołu,

• strat reputacyjnych,

• utraconego czasu rynkowego.

Najczęstszy błąd inwestorów

Najczęściej inwestorzy:

• za długo próbują ratować projekt,

• za późno zadają pytanie o sens działki,

• traktują koszty już poniesione jako argument za dalszymi kosztami.

To klasyczny błąd „kosztów utopionych”.

Projekt nie powinien odpowiadać na pytanie:
„ile już wydaliśmy?”

Powinien odpowiadać na pytanie:
„czy to, co robimy dalej, ma sens?”

Podsumowanie

Zmiana projektu kosztuje.
Zmiana działki kosztuje więcej.

Ale brak decyzji kosztuje najwięcej.

Dlatego najlepsze projekty to te, w których pytanie:
„czy ta działka ma sens?”
zadaje się zanim projekt stanie się zbyt drogi, by go porzucić.

Potrzebujesz sprawdzić potencjał swojej nieruchomości? Pomożemy Ci przeanalizować ryzyko i podjąć dobrą decyzję. Skontaktuj się z nami!