Dlaczego dwa projekty o tym samym PUM mają inną rentowność?

PUM to nie zysk – to dopiero początek kalkulacji

W analizach inwestycyjnych bardzo często pojawia się pytanie: „Dlaczego projekty o tym samym PUM mają inną rentowność?”. Wbrew temu, co pokazują wstępne obliczenia. Przecież w tabeli wszystko się zgadza, powierzchnia użytkowa mieszkań jest identyczna, założona cena sprzedaży za metr podobna, a Excel pokazuje podobne wyniki.

A jednak w praktyce dwa projekty o tym samym PUM potrafią różnić się rentownością nawet o kilkanaście punktów procentowych.

Dlaczego?

Ponieważ PUM nie mówi nic o koszcie jego wybudowania, tempie sprzedaży ani poziomie ryzyka. A to właśnie te trzy elementy decydują o realnej opłacalności projektu deweloperskiego.

1. PUM maksymalny a PUM „wydobyty” z działki

Pierwsza różnica zaczyna się już na etapie analizy działki.

Dwa projekty mogą mieć identyczny PUM, ale zupełnie inny koszt jego „wydobycia” z terenu, co wpływa bezpośrednio na rentowność. Jeden budynek może powstać na działce płaskiej, z dobrymi warunkami gruntowymi i prostym dostępem drogowym. Drugi może wymagać więcej pracy m.in.:

• głębokiego wykopu,

• zabezpieczeń ścian szczelinowych,

• odwodnienia terenu,

• przebudowy infrastruktury technicznej,

• kosztownej organizacji dojazdu.

W obu przypadkach PUM wynosi na przykład 4 000 m². Jednak koszt budowy 1 m² PUM będzie inny, ponieważ w jednym projekcie parking podziemny jest naturalnym rozwiązaniem, a w drugim wymaga skomplikowanej inżynierii.

Rentowność inwestycji zaczyna się więc nie od liczby metrów, lecz od pytania: ile kosztuje każdy z tych metrów w realizacji.

2. Garaż podziemny jako ukryty czynnik rentowności

Współczesny rynek mieszkaniowy praktycznie wymusza miejsca postojowe. Mieszkanie bez parkingu jest coraz trudniejsze w sprzedaży. Oznacza to, że analiza opłacalności projektu deweloperskiego bardzo często zaczyna się od parkingu.

Dwa projekty o tym samym PUM mogą mieć zupełnie inną strukturę garażu:

• Projekt A: jedna kondygnacja podziemna, racjonalna rampa, powtarzalna siatka konstrukcyjna.

• Projekt B: dwie kondygnacje podziemne, skomplikowane promienie skrętu, kolizje z pionami, większa głębokość wykopu.

Różnica w koszcie realizacji garażu może sięgać kilku milionów złotych, mimo identycznej powierzchni sprzedawalnej mieszkań. To właśnie parking bardzo często decyduje, czy PUM pracuje na marżę, czy ją pochłania.

3. Struktura mieszkań a tempo sprzedaży

PUM to kalkulacja metrów. Rynek kupuje jednak konkretne mieszkania.

Dwa projekty mogą mieć identyczną powierzchnię sprzedawalną, ale różną strukturę lokali. W jednym dominują mieszkania 2- i 3-pokojowe o racjonalnym układzie, z dobrym doświetleniem i logiczną komunikacją. W drugim część mieszkań ma niekorzystne proporcje, długie korytarze lub konfliktowe relacje widokowe.

Efekt?

• Projekt dopasowany do rynku sprzedaje się szybciej.

• Projekt mniej dopasowany wymaga większego budżetu marketingowego.

• Pojawia się presja rabatowa.

• Czas sprzedaży się wydłuża.

A czas w inwestycjach oznacza koszt finansowania.

Ten sam PUM, ale inny przepływ gotówki. A to bezpośrednio wpływa na rentowność inwestycji.

4. Prosta bryła kontra skomplikowana architektura

Koszt budowy 1 m² PUM jest silnie uzależniony od prostoty konstrukcji.

Projekt o zwartej bryle, powtarzalnej siatce słupów i prostych elewacjach jest tańszy w wykonaniu i mniej podatny na błędy. Z kolei budynek o nieregularnej geometrii, licznych załamaniach, wykuszach i skomplikowanych detalach generuje:

• większą ilość prac zbrojarskich i szalunkowych,

• trudniejsze wykonawstwo elewacji,

• większe ryzyko błędów,

• większą liczbę zmian na budowie.

W tabeli oba projekty mają taki sam PUM. W kosztorysie różnica zaczyna być widoczna.

5. Czas jako cichy czynnik obniżający marżę

Rentowność projektu deweloperskiego nie zależy wyłącznie od przychodu i kosztu budowy. Zależy również od czasu.

Projekt wymagający licznych uzgodnień, decyzji środowiskowych, analiz akustycznych czy przebudowy infrastruktury może wydłużyć proces o wiele miesięcy. Każdy miesiąc oznacza:

• koszt finansowania,

• koszty stałe spółki,

• opóźnienie wpływów ze sprzedaży.

Dwa projekty o tym samym PUM, ale różnym harmonogramie, mogą mieć zupełnie inną stopę zwrotu.

6. Ryzyko ukryte w projekcie

Rentowność to nie tylko liczby, lecz także ryzyko.

Projekt zaprojektowany „na styk”, bez bufora w odległościach, parkingu i parametrach technicznych, jest bardziej wrażliwy na zmiany w uzgodnieniach. Każda korekta może zmniejszyć PUM lub zwiększyć koszt budowy.

Projekt z buforem jest stabilniejszy finansowo, nawet jeśli jego PUM jest nieco niższy na starcie.

Dlaczego PUM nie wystarcza do oceny opłacalności inwestycji?

PUM jest ważnym parametrem, ale sam w sobie nie wykazuje poniższych kwestii:

• ile kosztuje wybudowanie każdego metra,

• jak szybko da się go sprzedać,

• jakie ryzyka są ukryte w projekcie,

• ile kosztuje czas realizacji.

Dlatego dwa projekty o tej samej powierzchni użytkowej mieszkań mogą mieć zupełnie inną rentowność.

Opłacalność projektu deweloperskiego to wynik relacji między PUM, kosztem budowy 1 m², strukturą mieszkań, parkingiem, harmonogramem i poziomem ryzyka formalnego.

Koszt projektu i jego finalny wpływ na zysk dewelopera – sprawdź co jeszcze będzie decydowało o rentowności inwestycji.

Podsumowanie

Jeżeli analiza inwestycyjna kończy się na porównaniu PUM, to jest to dopiero pierwszy krok. Prawdziwa odpowiedź na pytanie o rentowność pojawia się dopiero wtedy, gdy przeanalizujemy:

• realny koszt budowy,

• strukturę funkcjonalną,

• parking i konstrukcję,

• czas realizacji,

• wrażliwość projektu na zmiany.

PUM to jedynie wskaźnik, liczba, za to rentowność to wynik jakości decyzji projektowych.

I to właśnie te decyzje, podjęte na etapie koncepcji, sprawiają, że dwa pozornie identyczne projekty w rzeczywistości mogą przynieść zupełnie inny wynik finansowy.

Chcesz dokładnie określić możliwy zysk planowanej inwestycji? A może potrzebujesz sprawdzić, czy istnieje możliwość na zwiększenie PUM?
Skontaktuj się z nami! Z precyzją wykonamy analizę i określimy rentowność Twojej inwestycji!